不動産投資・貯金・節約で富裕層1億円を目指すブログ

将来不安にならない為のお金の知恵、貯金の仕方、効果的な節約方法、不動産投資などでお金持ちになる方法を書いています。

借金に対してどの位の自己資金をキープするべき?【自己資本比率とは別です】

 

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は既に不動産投資をしている状態でのお話しになります。

 

 

不動産投資はある程度の規模がないと、思ったような収益が出にくい投資とも言えます。

 

株やFXのように瞬間的に儲かったりする事はありませんし、どちらかと言えば砂時計で少しずつ貯まるようなイメージです。

 

なのでサラリーマンをやっていて副業でやるというのであれば、そこまで規模が大きくなくても積みあがっていきますが、専業となると生活費の分を加味しなければいけない為、それなりの規模が必要になってきます。

 

 

規模を大きくするためにはどうしても融資の力が必要になります。

 

その為、自己資金に対して借金の額が大きくなる傾向は僻めません。

 

最初は自己資金が乏しく、割と綱渡りだった人が多いはずです。

 

 

ある程度規模が大きくなったら、安定経営にスイッチしていくのが得策だと思います。

 

その為の一つの安全策が借金に対しての自己資金割合です。

 

 

できれば総借入額の3割はキープしておく事が望ましいと言えます。

 

 

当然ながら最初からそんなことができるはずがありませんので、ゆっくりと時間をかけてやっていくことが大事です。

 

人によってはそれなりに規模が大きくなるとあまり自己資金を貯めず、使う方に走ったりする人がいるからです。

 

いくら不動産投資と言えど、借金の額が大きいのはリスクである事は間違いありません。

 

なので入ってくるCFの大きさに気持ちが大きくなってはいけません。

 

 

また、自己資本比率とは別と書きましたが、自己資本比率は資産の方に購入した時の土地、建物分が掲載されており、負債の方に借金などが記載され、その差異を純資産として見ます。

 

自己資本比率とは純資産がどのくらいありますかという指標になるわけですが、その比率はあくまでその物件がその金額で売れればの話になります。

 

言わば架空の数字とも言えます。

 

下がるかもしれませんし、上がるかもしれません。

 

本当の所は売却してみないと確定金額はわかりません。

 

 

どちらも大事ですが、今回は敢えて別々の考え方を書かせて頂きました。

 

ある程度の安全マージンを持っておいた方が精神衛生的にもいいかと思います。

マネーリテラシーを高める

 

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回はマネーリテラシーについて書きたいと思います。

 

 

簡単に言えばお金の知識です。

 

 

最近本屋さんに行くと、格差社会、貧困、老後貧乏といった不安を煽るような内容のものが増えたなと感じています。

 

 

10~20年位前まではどちらかと言えば、みんな平均的、中間層といったがおかった内容が多かったのですが、今はそうではないようです。

 

もう気付いていない人はいないかもしれませんが、今はお金の知識がない人はどんどん格差が広がっていく世の中である事は間違いありません。

 

 

会社にしがみついて頑張っていれば老後は安泰というのも、過去のものです。

 

 

バブル世代の方々には信じられない事だと思いますが、これが現実です。

 

その証拠に今までここに入社すれば一生安泰と言われたような会社ですら厳しい局面を迎えているのです。

 

 

なのでそういった局面を打破していくには、自分自身の能力を向上させるしか道はありません。

 

 

日本ではお金の話をするのは卑しいという風潮が未だに残っているような気がしますが、ここがそもそも間違っています。

 

 

現状では学校では教えてくれませんし、そんな状態で大人になればお金に無知な状態になる為、卒業してすぐ新車のローンを組んだりするのです。

 

知識があれば絶対にやらない行為です。

 

 

お金の勉強をすることは恥ずかしい事ではありませんし、ましてや卑しい行為では絶対にありません。

 

むしろ無知な方がこれからは自殺行為だという事を認識するべきだと感じます。

リタイアに必要なCF

 

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は不動産投資でリタイアするにはいくら必要かという事を書きたいと思います。

 

 

その人のライフプランによって様々ですので、一概には言えない所はありますが、おおよそ税引前CFで100万円は必要だと思います。

 

 

私がサラリーマンを退職した時のCFは税引前でちょうど100万程でした。

 

 

サラリーマンの給与とは違い、そこから必要経費、納税が発生しますので、余裕を見る為にも100万は最低でもないと苦しいと思います。

 

 

今現状で考えられるサラリーマンの副業と言えば、株、FX、不動産投資くらいだと思います。

 

それ以外だと、現実的に時間が圧倒的に足りませんし、実働が発生してしまいますので、おそらく無理だと思われます。

 

 

ただこういった投資関係は買えば儲かるわけではありませんし、株だってオススメがあったから買うでは絶対に成功しないと言い切れます。

 

 

基本的に損をする人は他力本願な所があります。

 

 

何事も成果を出すためには、努力が必要不可欠です。

 

 

最低でもその分野の本を読み漁るくらいはしないと上手く行くはずがありませんし、それもできない人はそもそもやるべきではありません。

 

ただそれでも起業して成功するという分野に比べれば、まだまだハードルが低いと言えます。

 

そして勉強するだけでは当然足りず、それを実行するための種銭が必要です。

 

最低でも300万~500万、できる事なら1000万はあった方がいいと思われます。

 

また、ローンなども完済しておく事は言うまでもありません。

 

 

その為には仕事を頑張り、節約をするしかないと思います。

 

 

こういった勉強と貯金ができないとそもそもスタートラインに立つ事ができませんが、それでも他の投資に比べれば上手く行きやすい分野ではあると思います。

規模拡大よりも利益が大事

 

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は規模拡大について書きたいと思います。

 

 

不動産投資をしていると、規模拡大の欲望が必ずと言っていいほど出てきます。

 

不動産投資はインカムゲイン、融資を使っている手法なので、時間をかけて収入を得ていくというスタイルの性質上、どうしても規模が小さいと恩恵を受けにくい所があります。

 

これは数字で見ている人ならばわかると思います。

 

 

なのである程度大きくやらないと思ったような収入が得られないという事も珍しくありません。

 

 

私自身も5棟ほど保有したあたりからスピードが上がったように感じました。

(購入金額や利回りによるとは思いますが・・・)

 

 

ただ気を付けなければいけないのは、規模ではなく、利益が最も重要である事を忘れてはなりません。

 

 

どんなに家賃収入何千万、何億と言っていても、利益がなければ意味がありません。

 

 

むしろ規模が小さいけど利益率が高い方が良い場合もたくさんありますし、安全です。

 

 

不動産投資の場合、その性質上なかなかそういうわけにもいきませんが、規模を求めればいいというわけではないという事は覚えておいた方が良いと思います。

 

 

確定申告の季節

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

そろそろ確定申告の時期になってきましたね。

 

通例通り2月16日からの受付のようです。

 

 

今回は確定申告についてですが、皆さんはギリギリまでやらない人でしょうか?

 

それとも早めにさっさとやってしまう人でしょうか?

 

 

自分でやる場合、正直超面倒ですし、煩わしいイベントの一つではあります(笑)

 

 

ですが、こういった面倒な物ほどさっさとやってしまうべきだと考えています。

 

 

人は面倒なものほど後回しにしてしまいがちですが、ここで結果に大きな差が出てくると思っています。

 

 

かなり複雑な内容の場合は税理士さんにお願いした方が良いとは思いますが、不動産賃貸業の場合はそこまで内容的にも複雑ではありません。

 

毎月の収支も大体決まっているので打つ項目もたかが知れています。

 

なので入力作業は市販のソフトを使えばそんなに面倒なものでもないです。

 

12月末になれば、大体の入力はできますし、1月末には大体の資料がそろいますのでもはや申告を待つばかりという状態にできます。

 

 

それでもギリギリになる人はおそらく面倒、納税が嫌、現実を見たくないという衝動に駆られているのだと思います。

 

しかし、後回しにしても結局結果は変わりませんし、いくら考えても節税できるものは限界があります。

(そもそも節税するなら期末までにやらなければいけませんが・・・)

 

 

であればさっさとやって納税を済ませ、今年やるべきことに注力した方が結果いいような気がしています。

 

 

今のままでいいというのは本当に安全なのか?

 

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今年は雪が多くて色々とトラブルが多いですね~

 

でも私はまだいい方で、もっと雪国の人は大変な状況なので、事故だけは起こさないように気を付けてほしいです。

 

 

さて今回は現状維持について書きたいと思います。

 

 

今のままでいい、多くは望まないという意見を言う人が結構多いように感じてます。

 

 

基本的に人は変化を嫌う生き物なのでその気持ちはわからなくはないですが、実はその現状維持というのが個人的には最も危ない橋だと思っています。

 

 

安月給だけど、今生活はできているし、贅沢をするつもりもないから今のままでいいんだという人はかなり多いと思いますが、あくまで

 

 

今は

 

 

それで生計を立てられているだけです。

 

 

特に若い人にこの言葉を使う人が多いように感じますが、若いうちはお金がなくても何とかなったりするものです。

 

食事面でも安いファーストフードなどで済ませれば確かに安いですし、生活費も極限まで抑えれば何とかなるかもしれません。

 

しかし年齢を重ねていけば、健康面、体力面において劣化が始まりますので、同じ支出というわけにはいかなくなります。

 

そして責任を持ちたくないからと、仕事で頑張らないでいると最終的に今の給与すら維持できなくなる可能性すらあります。

 

 

つまり今のままでいいという人は、今しか見ていないとも言えます。

 

 

現状維持を望んだ瞬間、成長は止まります。

 

それ以上には当然なりませんし、後は下がる一方です。

 

 

以前誰かに言われた言葉ですが、

 

 

人生は緩い下りのエスカレーターだ

 

 

と教えられた事があります。

 

緩いので最低限歩いていれば現状維持、駆け足以上でやっとちょっと成長できるという意味です。

 

 

つまり止まったら下落に一直線になるという事です。

 

 

あまり欲を出すと卑しく見えるかもしれませんが、やりたい事がある、たどり着きたい所があるという希望はいつも持っておいて損はないと思います。

スキルを高めるなら経験するしかない

 

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回はスキルについて書きたいと思います。

 

 

たまに言われる事があるのですが、そんなことまで出来て凄いですねと言われたりすることがあります。

 

私としては全くそんなことは思ってなく、むしろ周りの皆さんに比べるとガッカリする位能力が低いと感じています(-_-;)

 

しかし第三者から見るとそう見えるみたいです。

 

 

これらに関して言うならば、スキルは経験したこと以外では身に付かないという事が感覚でわかっています。

 

 

例えばリフォームとかも最初は全くわかりませんでした。

 

見積もり来てもチンプンカンプンです(笑)

 

なので現場で職人さんと一緒に入って経験をさせて頂きました。

 

もちろんできる事は限られていますが、見た事、聞いた事、やった事などの経験が今に至っています。

 

 

数字関係に関しても全くの独学です。

 

簿記なども全く分かりません(笑)

 

しかし、決算書を見て何がどういいのかダメなのか、損益を見てどういう状況なのか、その内訳はどうなのか位はわかりますし、説明もできます。

 

これも収益予測を立てる上で必要だったから自分で確定申告をした経験、自分でシミュレーションを作った経験、事業計画を作った経験などで身に付いたものです。

 

なので自分がわかりやすい資料を作っただけで専門的な知識などあろうはずもありません。

 

 

不動産投資についても同じです。

 

毎回見て経験を積んで、色々な人から話を聞いたり、調べたりする事で経験を積んだだけです。

 

 

恐らくですが、こういった事を人任せにしなかったのが良かったのだと思います。

 

 

最初から税理士に外注すれば何も成長しませんし、リフォームも外注すれば完成して払うだけです。

 

基本的にわからないで発注するのとわかって発注するのとでは雲泥の差があると思っています。

 

 

苦手だからやらないという精神では何も身に付きませんし、聞いてもわからないと思います。

 

自分でトコトン調べて経験を積む以外に成長する術はないと断言できます。

起業したら儲かる?

 

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は起業について書きたいと思います。

 

 

儲けたいから起業を考えているという事をたまに耳にする事がありますが、結果から言うと起業したから儲かるわけではありません。

 

 

実際起業する事自体は難しくありません。

 

会社なら法人を作る手続きをすれば社長になれますし、個人事業であれば税務署に届け出をすれば始められます。

 

書類だけで終わりです。

 

 

しかしそこから儲けを出すとなると非常に大変です。

 

 

サラリーマンをしている時は、よほどの事がなければ毎月大体決まった額が給与して振り込まれます。

 

なので生計を立てやすいですし、年末調整も会社がしてくれますので確定申告もしなくても大丈夫です。

 

その為、税務、経理などに詳しくなくても安定した給与を頂く事ができます。

 

ある意味一番安定しています。

 

 

起業した場合はそうはいきません。

 

 

収入よりも経費が大きければ赤字、資金力がなければ即倒産です。

 

 

その為、新規法人の7割が一年で姿を消します。

 

10年続けられる会社は2割位しかいないと言われています。

 

 

一番の原因は思うような売上が立てられず、利益が出ず、資金ショートする事です。

 

なので普通は軌道に乗るまで社長はかなり苦しい状態が続くものです。

 

給与も貰ってなかったりする位です。

 

 

その位儲けを出すというのは大変な事だという事です。

 

 

難しい資格を取ればもうかると思っている人も未だ一定数いるようですが、あくまで資格は権利を得たに過ぎず、そこからは商売のセンスが問われます。

 

最初は余裕がないですから経理、雑務、応対、現場、営業などすべて社長一人でこなす事も珍しくありません。

 

マルチプレーヤーにならざるを得ないのです。

 

 

もし起業すれば儲かるんでしょというような軽い気持ちでやろうとしているならば、一度考えを改めた方がいいと思います。

水道管凍結

 

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は水道管凍結について書きたいと思います。

 

 

最近の大寒波で所有しているアパートで水道管の凍結に悩まされています^^;

 

普段凍ったりしない所でも発生しているので、入居者さんがそもそも凍結対策をする習慣が無かったりしますので対応が大変になったりしてしまいます。

 

その位今回の寒波はキツイという事ですね。

 

 

水道管は凍結すると、膨張して破裂する可能性がありますので、破裂するとまた厄介な事になりますので、なるべく避けたい所ではあります。

 

 

対策としては、

 

・水抜きをする

 

・凍結防止のヒーターは必ず入れる

 

・水を少しだけ出しておく

 

こういったこまめな対応が大事です。

 

 

たまにいるのですが、給湯器の凍結防止用のヒーターを電気代がもったいないと抜く人がいます

 

 

これは本当に迷惑ですし、凍ってからでは遅いのでやめてほしい行動の一つです。

 

 

それでも凍ってしまう場合がありますが、その一つとして、基礎からの水道管立ち上がりの所が冷風が当たってしまうため凍るという事があります。

 

その場合は基礎付近にある通気口を一時的に断熱材などでふさぐと効果があるようです。

 

今回普通の対策をしても凍ってしまった物件があったのでそれらはすべて通気口をふさいできました^^;

 

 

不動産投資を始めてからこんなことは初めての経験ですが、なかなか厄介なものです。

 

 

凍結には注意が必要です。

明けましておめでとうございます

 

 

 

 

  

 

  

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あけましておめでとうございます。

 

本年もよろしくお願いいたします。

 

 

結構やっている人も多いと思いますが、年末年始は新しい目標と振り返りをするにはとてもいいタイミングだと思っています。

 

元旦は一年の始まりともいいますので、お正月は目標設定をする時間を作ってほしいと思います。

 

 

私の今年の目標は、決めかねている所もありますが今の所

 

・所有戸数は150室以上をキープ【売却があったとしても】

 

・昨年リフォームが完了した物件の満室化

 

自己資本の改善で基盤強化【資産、資金、収入すべて良好にする】

 

・体重、体脂肪のキープ、健康維持

 

は最低限やろうと思っています。

 

 

何かしら新しい事もしてみたいとも思っていますが、きちんと戦略を立てて、勝算ありきでやるべきだとも考えています。

 

時代の流れ的にも内部留保は絶対に必要だと感じていますが、やったことのない事へのチャレンジも必要です。

 

 

人間満足するとそこで止まってしまいます。

 

 

40代の年ではありますが、変わらず進み続けたいと思います。