不動産投資・貯金・節約で富裕層1億円を目指すブログ

将来不安にならない為のお金の知恵、貯金の仕方、効果的な節約方法、不動産投資などでお金持ちになる方法を書いています。

格安ボロ物件が必ず儲かるわけではない

 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

不動産融資が厳しくなった影響か、ボロ戸建てやボロアパート投資に目を向けている人が多くなったように思います。

 

 

確かに比較的安く買える可能性がありますし、儲かる可能性もありますが、必ずもうかる訳ではありません。

 

 

ボロ物件を見る時には、表面利回りに惑わされる事が多々あります。

 

利回り20%30%というのもあったりしますので、目がくらむのも無理はないかと思います。

 

 

確かに安く仕入れるのは重要ですが、結局再生しなければいけない事をしっかり考えてない人も多いのが現実です。

 

 

例えば300万の戸建てを買ったとして家賃収入60万、利回り20%と出ていたとしても、リフォームで300万かかれば実質利回りは10%という事になります。

 

ボロ物件ではこういった事が当たり前に起こりますので、予期せぬ修繕が発生するのが普通です。

 

 

経験を積む事である程度ここがダメだろうという予測が成り立ちますので、それが見える人が儲かるのです。

 

 

また、それなりに技術があったり、きちんとしたチームが出来ている事も重要です。

 

 

セルフで一から全部ひとりでやったとしても1年とかかかっていたら、何のためにやっているのかわからなくなります。

 

 

であればさっさと直して貸すべきだと私は考えます。

残価設定ローンはやめておいた方が・・・

 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

最近は車を買ったりするのに残価設定ローンを使う人が多くなってきたと感じています。

 

ただ個人的にはオススメできないと思っています。

 

 

ちなみに残価設定ローンとは3年後、5年後などに一定の条件を満たせば買取価格を保証し、それまでの期間は買取価格を引いた部分のみローンで支払っていく方法です。

 

これのポイントは、毎月の支払額が減る為、予算以上の価格帯の車を買う事ができる事にあります。

 

 

しかし当然落とし穴もあります。

 

 

まず3年後、5年後には一括で支払うか、乗り換えるかの選択を迫られる事になります。

 

当然購入したお店はそれを把握していますので、自社の車を営業しやすくなりますので、必然的に顧客を手に入れる事ができます。

 

なのでまた残価設定ローンで車を買っていくという形になりやすい為、ローンの支払いがずっと続きます。

 

また、金利に関しても、支払っている部分だけでなく、据え置かれている部分にも金利が当然かかりますので、見た目の利率は低くても結局総額は高いという形になる事も珍しくありません。

 

 

会社経営をしていて、償却などの兼ね合いも考慮した戦略であれば問題ありませんが、普通の人が買う方法としてはお金が無くなりやすい方法だと思います。

経費使うより倒産防止共済、小規模事業共済【節税】

 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

不動産投資をしているとぶつかるのが税金の問題です。

 

融資を得てやっている事業の性質上、どうしても税金が重荷になってきてしまいます。

 

これは避けられません。

 

 

なので法人を作って累進課税ではない状態にしたりするわけですが、経理処理が難しくなり、税理士費用が掛かってくるなどの追加経費が掛かる傾向もあります。

 

では減価償却はどうかと言われれば、これも売却をする時に全て±0になりますので、結局利益の先延ばしにすぎません。

 

では経費をバンバン使えばいいかと言われれば、無駄な物を買っても邪魔なだけですし、少しでも経費にしようとして関係ないものまで経費にするのは脱税行為です。

 

あとから手痛いしっぺ返しを食らう事になります。

 

 

資金力がない最初の状態であれば、できる限り利益の繰り延べをして内部留保を高めていくべきですが、最終的には納税して普通に運営した方が私は良いと思っています。

 

 

なのでまずは利益が出そうなのであれば、倒産防止共済、個人であれば小規模事業共済には満額加入しておくのが良いと思います。

 

 

どちらもいざという時の積立ですし、キチンと経費計上もできます。

 

 

変な物を買ったり、中途半端に儲かったから車や浪費に使うくらいなら、まずはこれからやってみるべきです。

 

 

個人であればiDeCoなんかもいいかもしれませんね。

会社を辞めると融資が厳しくなる?

 


 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

不動産投資をしている人の中には、リタイアを目標にしている人もいると思います。

 

そして辞めた後の融資がどうなるのかが気になる人も多いのではないでしょうか?

 

 

 

私が退職した後の状況ですが、実際厳しくなりました(笑)

 

 

 

やはりこれは現実として受け止める必要はあると思います。

 

 

 

まず単純に収入が減る行為ですので、改悪の行動である事は間違いありません。

 

そして今まで給与で生活をしてきた状況から、不動産の収入に手を付ける事になりますので、銀行として警戒するのは普通の事です。

 

なのでしばらくは融資がきつくなるのが普通と思った方がいいです。

 

 

今まで出ていた銀行が出さなくなる可能性もあるので、新規開拓する位の気持ちは必要ですし、それくらいできなければリタイアなんて考えるべきではありません。

 

 

また、不動産事業がきちんと事業として成り立っているかどうかも重要です。

 

 

いつも赤字で還付を受けているような状態であれば、当然上手く行っていないと考えられるのが普通です。

 

物件を買っても状況がわからない、やらなければいけない事を後回し、数字の事を聞かれてもよくわからないといった状態ではかなり厳しいのではないでしょうか。

 

 

会社を辞めて専業になる事で、今までの何倍も成果が出るという状態にならないと、銀行としてはなかなか認めてくれないというのが私の感覚です。

カーローン組む人は一生貧乏?

 


 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回はカーローンを組む人は一生貧乏というテーマで書きたいと思います。

 

 

ちょっとキツめの書き方だったかもしれませんが、おそらく金融リテラシーが多少なりともある人であればだれでもわかる事だと思います。

 

 

ではなぜ車をローンで買っていると一生貧乏なのかと言われれば、

 

 

負債を金利払って購入しているから

 

 

これに尽きます。

 

 

世の中には良い借金と悪い借金があります。

 

悪い借金とはお金を産まない資産の事です。

 

 

不動産投資で借金をするのは、上手く行けばリターンがありますが、車はただでさえ金食い虫です。

 

それに金利を払ってまで購入するのは如何なものかと思います。

 

 

例外なのは既に事業をしていて、銀行との取引戦略や節税、資金を目減りさせない為等の目的であれば問題ないと思います。

 

 

しかしほとんどの人は欲望や周りとの同調圧力で購入している事が多いはずです。

 

 

そして一番ダメなのが、

 

 

お金がないからローンで買う

 

 

が最悪のパターンです。

 

 

そもそもお金がないなら買わない方がいいです。

 

 

未来のお金までロックして支払いをする事になりますのでお金持ちになりたいという考えが少しでもあるのであればすぐにでも辞める事をオススメします。

健康維持にはお金を惜しまない

 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

色々と貯金や節約などのお話しをしてきましたが、今回は健康にはお金を惜しまない方がいいという考え方を書きたいと思います。

 

結構多くの人が自分の健康や食事、運動などの部分に関しては目を背けがちですが、正直ここが一番投資効率がいいです。

 

なぜなら人間は

 

 

健康でなければ何もできない

 

 

からです。

 

 

その証拠に、成功している人達の多くは健康や食事に気を付けている人が多いですし、逆にお金がキツイと言っている人に限って不摂生をしているものです。

 

たばこ、お酒などはお金をかけて不健康にしているだけです。

 

また節約だと言って炭水化物などの安い食材だったり、ファーストフードばかり食べている人は見た目も良くありませんし、仕事もイマイチです。

 

 

成功している人の多くは食事を意識している人が多いですし、体型を気にしている人が多いです。

 

意識的に運動を取り入れたり、プロテインなどを積極的に取り入れます。

 

また健康診断などもしっかり行きます。

 

 

こういった所にも差が出てくるものですので、人は見た目が大事というのもあながちうそではないのかもしれません。

マンション投資の営業にはご注意を・・・

 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

テーマの通りですが、マンション投資営業というのはいつの時代にもありますし、現に私にも来ます(笑)

 

サラリーマン時代にも会社に電話が来た事があります。

 

 

このブログを見てくれている人にお伝えしておきたいのは、

 

 

 

マンション投資はやめとけ

 

 

 

という事です。

 

 

具体的にはマンション投資といっても区分所有の事です。

 

要するにマンションの一室を買って貸すという投資方法になりますが、結構な確率で東京のマンションをオススメされるはずです。

 

 

・将来の資産になります

 

・節税になります

 

・副業にピッタリでお手間をお掛けしません

 

 

こういった歌い文句で近づいてきますが、基本損をすると思ってください。

 

 

 

節税という事ですが、皆さん自分の給与で納めている税額を把握している人が何人いるでしょうか?

 

そして具体的にどのくらいの節税になるかはやってみないとわからないものですし、初年度は経費がかかり赤字になるかもしれませんが、基本的に不動産は黒字になりやすいのであまり節税は期待しない方が賢明です。

 

 

将来の資産という事ですが、何十年も払ってやっと完済したとしても、そのマンションは相当な築古になっていると思われます。

 

そうなると相当安くしないと売れなくなります。

 

 

副業にピッタリと言いますが、そもそも副業とは儲ける為にやるものです。

 

下手をすると損するかもしれないものに多額の借金をするくらいなら、コンビニでバイトでもした方が確実に儲かります(笑)

 

 

先日私の知り合いでも買ってしまってから相談を受けましたが、時すでに遅しで、毎月手出しが相当出ている状態でした。

 

 

儲かる情報が向こうから来ることはありませんのでご注意を

奨学金を考える

 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

昨今の影響もあり、大学生などが困窮しているという話をよく聞くようになりましたし、就職した後も奨学金が返せない、滞納しているという話が出たりすることも多くなりました。

 

そもそも奨学金というのは、

 

  • 優れた学術研究の援助
  • 優秀ではあるが経済的理由で就学困難なものに対して教育機会を保障するため

 

という目的があります。

 

優秀な人間に高等レベルの教育を受けて頂くという目的で、本当に優秀な人は返済しなくてもいいという制度だと私は考えています。

 

 

ですが、現実としてはほとんどの人が奨学金という借金を就職前から背負う事になり、何十年も払い続ける義務が就業前に発生します。

 

 

つまりローンです。

 

 

滞納すれば信用情報に傷が付きますし、続けば色々と不具合が出てきます。

 

 

数百万の借入をしてまで進学した人達の多くが、あまり勉強もせず、身になる事も学ばず、とりあえず入れる大学に進学し、卒業して就職していきます。

 

投資という見方をするのであれば、それが回収できる見込みがあるならばやるべきだと思いますが、実際にどうなのかはかなり疑問です。

 

今は不景気になってきており、そこまで高収入な仕事もなかなかないのが現実ですが、就職先が良い所がない、やりたい事が見つかっていないという理由だけで奨学金を使ってまで進学する理由があるのかちょっと考え物です。

 

 

本当に優秀な人、研究熱心な人、明確な目標がある人、進学しなければ就けない仕事が明確にある人、こういった明確な目的があるのならば、迷わず進学するべきですが、何となく行く所ではないと私は考えます。

段取りで勝負は決まる

 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

仕事が上手く行く人と行かない人が世の中にはいます。

 

この差は何かと言われれば、その一つが

 

 

 

段取り

 

 

 

にあると思っています。

 

 

会社員をしていた時にも思っていた事ですが、意外とこの段取りが出来ていない人が多いのが現実だと感じます。

 

 

・トラブルに弱い

 

・慌てやすい

 

・いつも怒られる

 

・成果が出にくい

 

・クレームが多い

 

 

こういったものは大体事前準備が悪い事が多いです。

 

 

仕事ができない人に共通するのが、期日ギリギリ、もしくは言われないとやらないというタイプの人です。

 

 

主体性がないとも言います。

 

 

要するに言われるまで気が付かない人です。

 

 

 

自分でストーリーを考え、行動できる人は実は多くなく、それができるだけで予測が立てやすいので、イレギュラー対応能力も高い傾向にあります。

 

常に考えて行動している人はやはり結果も付いてきますし、逆に仕事の時間しか考えていない人は大体使えない人が多くなります。

 

 

 

行き当たりばったりの人生を送ってきていると、なかなか変えられないかもしれませんが、それで上手く行っている人を私は見た事がありません。

高額なスマホは必要ない

 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

最近スマホの値段がやたら高くなったと感じるのは私だけでしょうか(笑)

 

かなり高性能になった事もあり、10万を超えることも珍しくなくなりました。

 

一般的に見ればPC買える値段なので躊躇するはずの値段ですが、よく売れています。

 

 

 

その理由は、

 

 

分割払い

 

 

にあると思っています。

 

 

 

基本的にスマホを購入する際に一括で払う人は少ないと思われます。

 

車もそうですが、最近は分割払いの回数がどんどん長くなっているように思います。

 

携帯では24回払いが一般的だったのが今では36回払いまで登場しています。

 

つまり3年間払うわけですが、その間に性能が落ちてきて新しいのが欲しくなるのが普通です。

 

 

 

なぜそうまでして回数が増えているかと言えば、月々の支払が抑えられ、高額品でも買えてしまうからに他なりません。

 

 

 

私は格安スマホの2万位のアンドロイドを使っているので大体一括で払ってしまう事が多いのですが、性能的には十分すぎるほどです。

 

どうせスマホは3年位で性能が厳しくなってくるので買い替えればいいという考えで保険すらも入っていません(笑)

 

 

しかし10万となってくると一括で払うのが苦しいのが普通のはずです。

 

しかし分割にすると買う人がたくさんいるのが現状です。

 

 

こんなことをしていてはお金は貯まりません。

 

 

大体の人は性能を使いきれていないのが現状のはずですので、スマホへの考え方を見直すべきだと思います。