不動産投資・貯金・節約で富裕層1億円を目指すブログ

将来不安にならない為のお金の知恵、貯金の仕方、効果的な節約方法、不動産投資などでお金持ちになる方法を書いています。

管理会社を見極めるポイント

 

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こんにちは。フミです。

 

大家業といっても、大家自身ができる事というのはとても限られているものです。

 

大半の部分を管理会社さんが動いてくれている事で成り立っている部分が大半を占めます。

 

その位大事な管理会社さんですが、今回はどういった点で見ていけばいいのかを書きたいと思います。

 

 

目次

 

 

管理会社さんとは?

 

これから不動産投資を始めるという人向けですが、管理会社さんとはアパートなどの管理、入居付け、クレーム処理、家賃集金、リフォーム手配、その他モロモロ・・・といった全般の事を実施して頂いている会社さんです。

 

管理会社さんがあるからこそ、サラリーマンでもできる副業として人気があります。

 

なので、ここの見極めは非常に重要なポイントになるわけです。

 

 

管理物件の入居率

 

管理会社さんを決めるときのポイントとして、管理物件の入居率を聞く事が大事です。

 

管理をお願いする以上、入居付けは大家業の生命線です。

 

なので入居率を聞いておくのは一つの目安になります。

 

 

インターネット募集をしているか

 

最近の不動産会社さんはほとんどネット環境が整っていますが、田舎の不動産業者さんだったりすると未だにネット環境が無かったりする場合があります。

 

賃貸は基本的にほとんどの方がネット検索をしてから来店するケースが多いです。

 

なのでアットホーム、スーモなどの広告を出していないとなるとちょっと厳しいかなと感じてしまいます。

 

 

担当者さんとの相性

 

アナログな事ではありますが、正直な所この担当者さんとの相性は非常に重要です。

 

こればかりは人それぞれですので何とも言えませんが、やはり相性というものはあるものです。

 

話しをしていて何となく合いそうだ合わなそうだというのはあるはずですので、そこはお話しをしてみてジャッジしてみてください。

 

 

お店の雰囲気

 

これも感覚的な問題になりますが、こういった部分もお客様視点で見れば何となくわかるものです。

 

あからさまの暗い、感じが悪いというのは行ってみないとわからないので、これも実際に行ってみて判断しましょう。

 

 

土日営業をしているか

 

これも以外と重要です。

 

普通のお客様は土日に動く事が多いものです。

 

特に賃貸ともなればなおさらです。

 

それでも土日休みのお店は多かったりしますので、できれば土日営業をしているお店を選んだ方が良いと思います。

 

 

まとめ

 

管理会社さんとのコミュニケーションが不動産経営の成否を分けると言っても過言ではないと思っています。

 

ここをきちんとやっておかないと、後々苦労する事になりかねませんので、注意が必要です。

 

 

 

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コロナショックで大暴落【今後どうなる?】

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こんにちは。フミです。

 

連日コロナの話題と、大暴落の話題で持ち切りですね。

 

景気の不透明感が強くなって、市場は混乱に満ちています。

 

今回は今後どうなるのかというテーマで書きたいと思います。

 

目次

 

 

政府は切れるカードが少なくなっている

 

今までの高い株価は景気の向上もありますが、それとともに日銀が日本株を買い進め、底支えをしていた背景があります。

 

その平均取得価格が19500円と言われていますので、既に大きく割り込んでいる事から危機的状況であると言えます。

 

そもそも日銀が株を購入するのは禁じ手と言われているものなので、それが失敗するとかなり厳しい状況になってしまいます。

 

今後どういった策が出てくるのかはわかりませんが、かなり大きな政策をとってくるのではないでしょうか。

 

 

不景気突入?倒産が増える

 

今の状況だけ見ていると、連鎖反応的に倒産が出てきています。

 

一つの会社がつぶれれば、その関係業者も当然苦しくなるわけです。

 

ギリギリで経営していた温泉や飲食店などが苦しくなってきているように思われます。

 

そうなると大きく規模拡大をして店舗数を増やした飲食店などが結構大きなダメージを受けていると思われます。

 

「広げた風呂敷を結べなくなる」

 

といった状況になるわけです。

 

今は消費税増税、コロナショック、オリンピックの不透明感などが連鎖で来ていますので、コロナが落ち着けばもしかしたら大きく急反発する可能性もありますが、こればかりはわかりません。

 

 

不動産価格はどうなる

 

こうなると金融機関も守りに入りますので、お金が回らなくなってくる可能性があります。

 

そうなれば不動産価格も下落する可能性が出てきます。

 

買える人も少なくなってきますので、そうなれば買える状況の人は絶好の買い場になる可能性があります。

 

株に関しても同じで、今は暴落していますが、上手く行っている人はこの暴落時にいかに行けるかで勝負が決まると言われています。

(私は株のセンスはあまりないですが(笑))

 

資金力は大事

 

こういう時にこそ、資金力というのは大事になってくると思っています。

 

普通の人が動けない時に動けるのは資金力のある人だけです。

 

得た資金はきちんとプールしておくべきです。

 

 

まとめ

 

今後の事は正直誰にもわかりません。

 

しかしながらできる事はあると思っていますし、時代の変化に合わせていける人が生き残るのはいつの時代も同じ事です。

 

現状に満足せず取り組んでいくことが大事なのではないでしょうか。

 

 

 

 

 

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コロナショックで就職内定取り消し【売り手市場は終焉するのか?】

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こんにちは。フミです。

 

連日コロナウイルスの話題で持ち切りですが、耳にするようになったのが、内定取り消しという話題です。

 

新卒で頑張っていた人にとっては本当に気の毒だと思います。

 

今後はどのような考え方で取り組んでいくべきなのでしょうか。

 

今回はそんなテーマで書きたいと思います。

 

 

目次

 

 

コロナショックによる業績悪化、先行き不透明感

 

今回の就職内定取り消しは、コロナショックによる業績の急激な悪化と、先行き不透明感が強い為だと思われます。

 

街では人が少なくなり、景気の急激な悪化が見てわかります。

 

そうなれば、会社としてはつぶれない事が最優先になりますので、当然守りに入ります。

 

今の従業員の雇用を守る為、ベアに関しても労働組合との交渉を中止した会社もあるようですし、業績が悪化すればボーナスは出なくなります。

 

そうなれば、内定していた人には申し訳ないがなかったことにして頂く・・・という形になったのだと思います。

 

 

学歴は関係ない

 

こうなってくると、学歴というのは本当に役に立たなくなります。

 

もちろんあまりにも成績が低すぎると、マイナスにしか働きませんが、よほどレベルの高い所に行かない限りあまり役に立つ事はないと考えています。

 

まして奨学金を借りてまで無理をして通った場合、まだ就職してもいない状況の中でいきなり数百万の借入をしている状況でスタートするのはあまりにも荷が重すぎます。

 

 

それだったら重機を動かせるとか、電気を知っているとかの専門知識を持っている人の方がまだ職には困らないと思います。

 

売り手市場は終わるのかもしれない

 

 

ここ最近は人材不足でどこも会社側が弱く、従業員の方が強い売り手市場の状況が続いていました。

 

これは景気がよくなってきていたのもあり、雇用が促進していた流れのものです。

 

しかし、景気が悪化すればこれらはすべて逆転する事になります。

 

会社は規模を縮小し、コストダウンを図り、売り上げの減退に備えます。

 

そうなれば当然雇用も落ちてきますので就職活動や転職活動は難しくなってくるのではないでしょうか。

 

今まで既得権の主張だけしてきた人や、昇進意欲のない人、稼ごうという意識の低い人達は軒並み苦しくなってくるはずです

 

 

就職氷河期

 

私が就職した時には就職氷河期と言われる時代だったので、何十社も受けてやっと一つ受かればラッキーという時代でした。

 

職を選ぶ何てことは到底できる時代ではなかったです。

 

一度職についたらそこで頑張る以外の選択肢はありませんでしたし、私は一度転職をしている立場ですが、次の転職先はアルバイトでした。

 

転職する時には色々反対されましたし、転職前の会社からは今の時代転職するのは自殺行為だといった言葉をよく頂きました。

 

その当時は株価もひどい物でしたが、こういった傾向は株価に連動するものです。

 

株価の上下は景気の指標でもありますので、下がれば冷え込みます。

 

あの当時とまではいかなくても、今までのようにはいかないのではないでしょうか。

 

 

今が良ければいいという人は先がない

 

最近よく耳にするセリフですが、特に昇進意欲もなく、給料の欲もなく、責任も負いたくないという人が非常に多くなっているように思います。

 

それがまかり通ったのは平和な状況だからです。

 

現状維持というのが一番難しい事だと考えています。

 

人は年をとりますし、数年後、数十年後も同じような働き方ができる保証もありません。

 

まして時代が変わっていけば色々と変わってきます。

 

それでも今生活できているからいいとか、親から支援してもらっているから今は暮らせているといった考え方をしている人は先がないと言わざるを得ません。

 

 

まとめ

 

景気というのはいつの時代にも周期があるものです。

 

いつまでも絶好調という時代はあり得ません。

 

何事にも始まりがあり、終わりがあるものです。

 

そういった時に自分がどうやって生きていくのかという事を常に考えられる人間である事が大切です。

 

 

 

 

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成功している社長の家はボロい?

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こんにちは。フミです。

 

最近色々な人とお話しをしている中で、上手く行っている社長さんの自宅は立派ではない事が多いというお話しをよく耳にします。

 

今回はそんなテーマで書きたいと思います。

 

目次

 

 

お金を産まないものには徹底してお金をかけない

 

正直人によりますし、価値観もそれぞれですので一概には言えない事ですが、傾向として、お金を産まないものには徹底してお金をかけないという傾向が強いです。

 

服も穴が空いたものを平気で着たりしていますし、会社の事務所なども貧相な場合が多いです。

 

当然自宅で使っているものもリサイクル品だったり、家も車も中古の自宅だったりしたりします。

 

考え方としては、家も車も家具もキャッシュを産むものではないので、マイナスのものには徹底してお金を投下しないという考えを持っています。

 

見た目は良くなくても決算書の中身は立派というのはよくある事です。

 

 

会社の事務所も立派ではなかったりする

 

会社の構えも立派ではない事が多いです。

 

事務所が利益を出すわけではないという考えから、最低限の店構えをしているケースが多いです。

 

勿論、立地を考えないと商売にならない業種もあるので、そういった場合は話しが別ですが、見栄にお金をかけていないという点においては徹底されています。

 

 

見た目から起業すると失敗するケースが多い

 

飲食店、小売業などに多いケースですが、初めから設備投資、店舗開発費に相当なお金をかけて開業するケースは結構失敗する事が多いです。

 

売上は開けてみなければわかりませんし、予測したシミュレーションを大きく外す事だって往々にしてあります。

 

オシャレな雰囲気で開業したお店は、いつの間にか無くなっている事がありますし、逆にここよくつぶれないでやっているなというお店がいつまでも生き残っていたりするものです。

 

それは経費倒れになっていないからに他なりません。

 

開業資金で借入をして開業するというのが一番ハイリスクだと思っています。

 

開業する場合は、収益がなくても数年暮らせる位の余力を作ってからでないと軌道に乗るまでの期間が耐えられない可能性があります。

 

返済が滞り、廃業というのはよく聞く事です。

 

 

新規起業するならば、この考えは見習うべき

 

新規で開業を考えたり、起業を考えるのであれば、こういった考えは参考にするべきです。

 

また、今現在運営している場合でもコストがかかっている所が必ずあるはずです。

 

基本的に会社は利益を追うものなので、大企業になればなるほどコストにはうるさいものです。

 

なのに中小企業がコスト意識を持たないのは、理に合いません。

 

 

まとめ

 

ちょっと業績がよくなったり、新しく始めたい場合には、見た目をキレイにしたい気持ちはよくわかります。

 

しかし、本質から外れてしまっては本末転倒です。

 

売上がとれないなどの理由がない限り、見栄だけでお金を産まないものにお金を投下するのはやめた方が良いと思います。

 

 

 

 

 

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空室を埋めるポイント

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こんにちは。フミです。

 

今時期は入退去が多い時期ですので、非常にバタバタする季節です。

 

ご多分に漏れず私もそれに追われています。

 

入居率維持は不動産経営で最も重要なポイントの一つです。

 

結構困っている人も多いと思いますので、私なりの考えを書きたいと思います。

 

 

目次

 

 

まず埋まらない理由を考える

 

何事も戦略が大事です。

 

まず埋まらない理由を考えるようにしましょう。

 

立地、家賃、条件、リフォーム状況、そういった様々な視点で見ていくことがまずは大事になります。

 

まずはそこからです。

 

 

管理会社の募集状況を確認する

 

基本的に大家自ら募集をしているのは最近では少数派だと思われます。

 

実際にやって上手く行っている人もいますが、ほとんどの人は管理会社さんにお任せしているケースだと思います。

 

なのでまずは管理会社さんがどういった募集をしているのかをきちんと確認しましょう。

 

相手も人間ですので、間違いもあったりするものです

 

 

・空室になっているのに募集広告が掲載されていない・・・

 

・条件、家賃が間違っている・・・

 

 

何てこともあったりしますので、きちんと確認してあげましょう。

 

 

リフォームが適正かどうか

 

管理会社さんお任せの場合だと、自分の物件のリフォーム状況を確認したりすることも少ないかもしれません。

 

なので入退去状況などもわからないという人も多いと思います。

 

しかし、もし空室期間が長いのであれば一度見た方が良いと思います。

 

大家目線で見た時と、管理会社さん視点で見た時では考え方が違う事も往々にしてありますし、壊れていてもそのまま募集している事もあったりします。

 

高い入居率を保ちたいならば、入退去の部屋は確認をしっかりするようにしましょう。

 

また、見た目はキレイになっているのに、肝心のライフラインが直っていないというのもよくあるケースです。

 

 

共用部はキレイか

 

当たり前の事ですが、共用部が汚い物件は当然順位は下がります。

 

共用灯が切れていたり、蜘蛛の巣が張り巡らされていたりすれば、当然敬遠するものです。

 

掃除は誰でもできる事ですので、最低限やるべきです。

 

 

家賃設定の見直し

 

最後の手段になってくるのかもしれませんが、そもそも相場に対して家賃設定が高い場合が挙げられます。

 

お客様はきちんと見ていますので、そういった所は非常にシビアです。

 

コスパが悪いと思えば選んでいただけません。

 

そういったすり合わせをしていくことも大事です。

 

 

条件設定は適正か

 

条件に関しても重要な要素になります。

 

初期費用は結構な額がかかるものです。

 

こういったものも相場がありますし、場所によっても相当な差があります。

 

敷礼0が当たり前のエリアで敷礼設定をしていれば当然選んでいただけません。

 

広告料に関してもエリアごとに差がありますので、そういったリサーチは必要です。

 

 

まとめ

 

当たり前のことしか書いてないように思われるかもしれませんが、結果としてこういったものの積み重ねだと思います。

 

そういった環境を整えてあげるのが大家の仕事だと思います。

 

 

 

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築40年オーバー物件の出るトラブル事例

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こんにちは。フミです。

 

今回は築40年オーバーなどになったときに出てきやすいトラブル事例を書きたいと思います。

 

築古を買う際にはどうしても気になる修繕費ですが、参考になれば幸いです。

 

目次

 

 

給水管の漏水

 

まずは給水管のトラブルです。

 

結構出やすいのが給湯管です

 

おそらくではありますが、温度差もある配管ですので、どうしても劣化が早まったり、ちょっとした凍結でやられてしまう事も多いのだと思います。

 

昔の建物だと銅管を使っている事も多いので、避けて通れない所です。

 

こうなると配管引き直しというのが王道パターンですが、結構な金額がかかるもので、大体安くても20~30万程かかります。

 

これが二階の部屋だったりすると最悪で、一階にまで被害が及びます。

 

そうなれば当然修繕費は高くつきます。

 

今までで最高50万近い金額がかかったことがあります。

 

RCなどの場合はこの比ではなく、カベを斫る必要がありますので高額になりやすいです。

 

 

シロアリ被害

 

木造では避けて通れないシロアリ被害です。

 

どうしても年数が経ってくれば被害は出やすくなります。

 

柱一本丸っとなくなる事もありますし、結構な被害になる事も珍しくありません。

 

これは状態によりますが、数万から100万位かかる事もあります。

 

起こりやすい傾向としては、

 

・外壁などにクラックがある

 

・雨漏りをしている

 

・山や川が近い

 

・日当たりが悪く湿気がこもりやすい

 

などが挙げられます。

 

原因の多くは湿気です。

 

なのでクラックや破損個所がある場合は高確率でいると思っていいと思います。

 

心配な人は防蟻施工をしてもいいと思いますが、結構な費用がかかりますので考えどころです。

 

 

浴室のタイル割れによる水漏れ

 

この年数になると浴室がタイルのケースが多々あります。

 

こうなるとタイルが割れていたりすれば、毎日の入浴で水が浸入しますので当然躯体の劣化に繋がります。

 

なので酷い場合には浴室交換になりますが、坪数によって数十万かかる事になります。

 

 

水回りの劣化

 

築40年ともなると、水回りの一新が必要になってきます。

 

キッチン、浴室、トイレなどの工事が必要になるケースがありますが、リフォームの中で水回りの工事がもっとも高額になります。

 

これら一式で数百万はかかると思っていいと思います。

 

 

外壁、屋根

 

この年数になってくると一度や二度は外装塗装をしていると思われますが、あまり手をかけていなかった場合は外壁の貼り直しが必要になる事もあります。

 

コンパクトな一軒家で外装塗装をした場合には100万位で済みますが、サイディング貼替となれば倍くらいの金額は見ておいた方がいいです。

 

また、屋根に関してもきちんとメンテナンスをしていればある程度持ちますが、全然やっていなかった場合は葺き替え工事となり、これも100万ほどかかります。

 

アパートともなれば規模が大きくなってきますので、当然費用は高額になってきます。

 

 

まとめ

 

高利回り物件で築40年オーバーというのはよく見かけますが、こういった修繕費が相当かかる可能性がある事をきちんと認識して取り組む事をお勧めします。

 

中にはきちんとしてあるものもありますので、見極める事が大事になります。

 

 

 

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業者が持ってきた新築プランは儲からない

 

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こんにちは。フミです。

 

今回は新築アパートについて書きたいと思います。

 

営業の方に色々とお誘いを受けたりしますが、実態はどうなのでしょうか。

 

目次

 

 

土地値が高いと儲からない

 

傾向としてい言えるのが、土地値が高いと儲からないというのが私の見解です。

 

上物というのは基本的にそこまで大きな差は出にくいです。

 

建築単価だったり、材料やデザインなどをこだわれば別ですが、それ以外のものであればさほど差がありません。

 

差が出てくるのは土地です。

 

これが高ければ高いほど収支を圧迫します。

 

なので土地は現金で仕入れるというのが割と安全ラインかなと思っています。

 

 

サブリースは安全ではない

 

新築=サブリース契約という傾向がありますが、これも万全ではありません。

 

条件が折り合わなければ契約解除になる事もありますし、そうなれば今まで何もしてこなかった人は路頭に迷います。

 

それが恐怖なので、条件をのむしかないというのは大半の意見だと思います。

 

家賃想定も高い傾向がありますので、3割以上下がる事を覚悟しておかないと苦しくなります。

 

 

新築=満室ではない

 

最近の傾向から言って、よほどうまくやらないと満室運営が難しいと思います。

 

場所によってはすでに飽和状態になっていますし、そうなれば新築とは言えど常に満室とはいかなくなってきます。

 

そうなれば家賃や条件を緩和せざるを得ませんし、想定された収支は崩れていきます。

 

 

業者が持ってきたセットプランは収支が厳しい

 

建築、管理、客付け、リフォームなどをすべて一つの会社でやるという業者さんも多くなりました。

 

すべてを一社で管理できるため、非常に効率的なシステムだと思います。

 

ただ裏を返せば自分でできる事は何もないという事です。

 

何もしたくはないという人にとっては素晴らしいシステムだと思いますが、自分で工夫して運営していこうという人には向かないと思っています。

 

業者さんの取り分もありますし、自分で動かない分、儲けは少なくなります

 

後半の方は手出しが多くなってくる可能性はありますが、下手に自分でやるよりはいいのかもしれません。

 

 

同じ建物になるので差別化ができない

 

業者さんが持ってきたプランというのは、どうしても同じような建物が多くなってしまいます。

 

企画がありますので当然です。

 

オリジナルを作ろうとすれば高くなるのは自然の事です。

 

ですがそうなれば競合も多くなりますし、差別化が難しくなります。

 

数年はいいかもしれませんが、それ以降は徐々に苦しくなってくると思われます。

 

 

まとめ

 

大事な事は収支をきちんと見る事です。

 

新築がカッコイイというのもわかりますし、その方が手間がかからなそうというのもよくわかります。

 

しかし、いつの時代も楽な物ほどもうからないというのは皆さんご存じの通りです。

 

どれだけ苦労を買えるかというのが大事なのかもしれません。

 

 

 

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携帯電話のプランは見直さないと損をする

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こんにちは。フミです。

 

今回は携帯電話のプランは逐一見直した方がいいというテーマで書きたいと思います。

 

 

目次

 

 

通信費は4大支出になりつつある

 

今まで三大支出と言われていたものは、家、車、保険と言われていました。

 

しかし、近年では通信費がかなりのシェアを占めるようになってきたように思います。

 

なので、ここの支出の管理はしっかりしていかないと損をすることになります。

 

 

ほとんどの人が見直さない

 

大前提として、ほとんどの人が見直しをしていないという現状があります。

 

理由としては、面倒だからという事に尽きます。

しかし、こういった面倒なものほど、損をしている可能性が高い事を認識すべきです。

 

 

特に理由がないなら格安スマホの方が安い

 

三大キャリアにしなければいけない大きな理由がないのであれば、正直格安スマホで十分だと思います。

 

iPhoneの新型が手に入らないといったデメリットはありますが、個人的には正直な所、そこまで最新の物がなければならない理由が見当たりません。

 

高機能のカメラや解像度が高いディスプレイなどが売りだとは思いますが、YouTubeなどで稼ぐなど、利益に直結するのであればアリだとは思いますが、それ以外であれば必要はないかと思っています。

 

しかも格安スマホにした場合の月額費用は相当な差があります。

 

 

プランの注意点

 

一度加入すればいいと思っている人も多いと思われますが、実際はそうでもない事が多いです。

 

なぜならキャンペーンが終了している可能性があるからです。

 

1年間は割引をしますが、その後は通常料金ですというのはよくある事です

 

また、実際使っているデータ量を見て下げられるのであれば下げるべきです。

 

Wi-Fiを駆使すれば正直外で動画などを見まくらない限りそこまで通信料はかからないはずです

 

こういった細かい見直しをしないと、しばらくすると金額が上ってくるというのはよくある事です。

 

 

まとめ

 

保険でも何でもそうですが、基本的にわかりにくいものは損をしている可能性が高いです。

 

通信、保険、家、車などはその代名詞ですので、面倒がらずにきちんとやる事をお勧めします。

 

 

 

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積算評価が高い物件=いい物件とは限らない

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こんにちは。フミです。

 

融資を通す条件として、有利になるのが積算評価が高い事です。

 

しかし、必ずしもいい物件とは限らないと考えています。

 

今回はそんなテーマで書きたいと思います。

 

 

目次

 

 

積算評価が高いとなぜいいのか?

 

そもそも論ですが、なぜ積算評価が高いと良いと言われているのかと言えば、それだけ担保評価が出る物件という事になるからです。

 

売買代金に対して、積算評価がそれを上回っていれば、当然評価としてはお得な買い物という事になるわけです。

 

なので担保を重視する金融機関としては、少しでも評価が高い方が融資案件として通しやすいという事になります。

 

 

高積算=優秀な物件ではない

 

では少しでも積算評価が出る物件を探した方が良いという事になってきそうですが、一概にそうとも言えないと考えています。

 

確かにバランスシートなどを考慮すれば、評価額が高い方が債務超過になるリスクが減るという事にもなりますし、売るときにも評価が高い方が売れやすいのも事実です。

 

しかし、家賃収入という部分で見た場合は意味が変わってきます。

 

家賃収入のCFというのはあくまでインカムゲインです。

 

積算評価が高くていいのは売る時です。

 

これはキャピタルゲインであり、出口戦略としては組みやすいとは思います。

 

しかしその間の家賃収入という部分で見ると、購入金額に対して見込める収入が高くなければ、そもそもその投資は上手く行ってない事になります。

 

家賃収入はキャッシュが回っているかが一番重要です。

 

その物件の担保価値というのは、売らない限りどうでもいい話なのです。

 

 

高積算物件はコストがかかる

 

一概には言えませんが、高積算という事はそれだけ資産価値があるという事になりますので、一見良さそうに見えますが、実は運営するとなると話は変わってきます。

 

評価が高い=税金が高い

 

という図式になりがちです。

 

固定資産税、不動産取得税などの評価に応じて変動するものは、全て高額になりやすいです。

 

その為、コストがかかります。

 

コストはCFにそのまま直結します。

 

CFを重視する不動産投資にとっては税金は安い方が良いに決まっています。

 

 

積算が高いからと言って高く売れるとは限らない

 

では高積算であるメリットの一つとして、高額で売れるというのがありますが、これも確定要素ではありません。

 

なぜなら物件価格というのは時代の動きに大きく変動するからです。

 

どんなに数値的に評価が出る物件でも、実際にそれで売れなければ何の意味もありません。

 

つまり机上の空論という事になるわけです。

 

 

まとめ

 

個人的に一番重要なのは、キャッシュがきちんと回るかどうかだと思っています。

 

色々と数値的なテクニックもありますが、実際どこまで通用するかはわかりません。

 

それよりも現実的な数字を見る事の方が大切ではないでしょうか。

 

 

 

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遠隔地の物件を運営するポイント

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こんにちは。フミです。

 

不動産投資をしていると、遠隔地の物件を検討する事もあると思います。

 

では実際に課題になる点を書きたいと思います。

 

 

目次

 

 

片道2時間以上になると頻繁に行くのは難しい

 

個人的な意見ではありますが、片道2時間以上かかる場所だと、頻繁に訪れる事は難しくなるはずです。

 

なので基本的には2時間圏内で保有するようにはしています。

 

しかし、それ以上の距離がある物件もあったりしますので、やはりそうなるとどうしてもリモート経営になってしまいます。

 

 

信頼できる管理会社があるかどうか

 

まず大前提として信頼できる管理会社があるかどうかがキーポイントになります。

 

これがなければ運営は難しいです。

 

遠隔地になると、運営は実質上管理会社にゆだねる感じになってしまいますので、ここをミスすると運営は困難を極めます。

 

 

頼れるリフォーム業者がいるかどうか

 

遠隔地になるので、リフォームなども基本的に外注になるわけですが、その際に信頼できる業者がいるかどうかも重要になります。

 

これがなければ何かあったときには管理会社に頼る以外の選択肢がなくなってしまいます。

 

管理会社と言えども、万能ではありませんので、いざという時の頼れる業者は最低でも欲しい所です。

 

 

その地域特有のルールを把握する

 

地元ルールというのがどこの場所にも存在します。

 

不動産に限らず、リフォーム業者、ガス会社、電気、水道様々な独自ルールが存在します。

 

なので、それを把握せず、自分の考えだけを推し進めようとしても空振りに終わりますので注意が必要です。

 

また、豪雪地帯などの場合は除雪などの費用も換算しなければいけない場合があります。

 

 

車社会かどうか

 

注意するポイントとしては、車社会かどうかという事です。

 

都会に住むのと田舎に住むのとでは移動手段がまるで違います。

 

一家に一台が普通の地域もあれば、一人一台が普通の所もあります。

 

そうなれば物件選定も駐車場の確保が重要かどうかが決まってきます。

 

 

募集条件も地域それぞれ違う

 

募集条件に関しても地域によって相当差があります。

 

田舎だと広告料が無かったりする場合もあれば、違う地域では広告料3カ月の所もあったりします。

 

そういった条件に差があれば、それだけ見込んでいたCFが変わってきてしまいます。

 

また、管理料、管理項目なども相当差がありますので、調査は必須です。

 

 

金融機関の支店があるかどうか

 

そもそも論で融資が通らなければ何も始まらない場合がほとんどだと思います。

 

その為には銀行の支店がその地域にあるかどうかは重要なポイントです。

 

基本的に銀行は支店がなければそのエリアは融資対象外になってしまいますので注意が必要です。

 

 

まとめ

 

本当は地場の方が運営はしやすいのが本音です。

 

しかし、チャンスがあるのであればチャレンジしてみるのもいいと思います。

 

遠隔地はそれなりの労力を要しますので、それを克服できる人はやる価値があると思います。

 

 

 

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