不動産投資・貯金・節約で富裕層1億円を目指すブログ

将来不安にならない為のお金の知恵、貯金の仕方、効果的な節約方法、不動産投資などでお金持ちになる方法を書いています。

多くの人が自分の事業を把握していない?

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は事業実態の把握について書きたいと思います。

 

 

不動産関係に限らず、多くの個人事業者の方が意外と自分の事業実態を把握していない事が多いなと感じる事があります。

 

大企業となれば、専門の方もついているでしょうからまたちょっと違うのかもしれませんが、個人事業、ないしは中小企業レベルだと、社長、オーナーが事業の把握をしていないのは致命傷になりかねません。

 

ですが、実態としては社長さんがどんぶり勘定なパターンはかなりあります。

 

 

特に数字把握となると苦手な人が多い感触です。

 

 

いくつか例を挙げますと、

 

 

 

【売上が入ると使ってしまう人】

 

ちょっと大きい仕事が入ったり、上手くまとまった時に大きい買い物をしたり、散財したりして、税金を払えなくなるという人が少なからずいます。

 

納税資金はプールしておかなければいけません。

 

また、会社のお金なのに私的流用している場合も多くあります。

 

この場合、融資などを受ける際にあまり良くない事になります。

 

 

 

【損益、バランスシートを理解していない】

 

これも多いと感じますが、自分の会社の利益状況を把握していない場合があります。

 

そして決算間近になり、利益が出ていると何とかしろという指示をするパターンが多いです。

 

この時点で利益予測をしていない事がわかります。

 

また、貸借対照表、通称バランスシートともいいますが、自分の会社の体力を示す指標です。

 

これを把握していない為、銀行から融資を得る時に苦労する事が多いです。

 

また、利益をつぶす事に一生懸命な人は、自己資本が上がらず、体力のない会社のままである事が多いです。

 

ゆえに不動産投資の場合、融資を得続ける事が難しくなり、規模拡大が出来なくなります。

 

 

 

減価償却を理解していない】

 

減価償却は実際に出ていかない経費という事で知られている事ですが、資産を売却したりした際には結局トータルで見れば同じになります。

 

例えば1000万で資産を購入し、減価償却をして1円になり、999万9999円は経費になり、利益の圧縮になったとします。

 

その後同じく1000万で売ろうとした場合、償却した分資産価値は下がっていますので、999万9999円が売却益となり、結局同じくらいの税金を支払う事になります。

 

累進課税やその時の利益状況で多少差はありますが、原理原則として利益の前借をしているだけという認識が成り立ちます。

 

また、不動産投資の場合、対応年数切れの物件の場合、短い期間で償却をとる事ができますので、最初の5年位まで利益が出にくい状態が続きますが、償却が終わった後利益が増えますので、トータルで見ればこちらもあまり変わらないという事になります。

 

 

 

一部ご紹介しましたが、こういった現象はよくある事ですので、自分の事業実態を把握する事は経営者として最低限やらなければいけない事です。

買い物貧乏にならないようにするためには?

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は買い物貧乏にならない為にはどうするべきなのかについて書きたいと思います。

 

 

買い物が好きな人はとても多いですが、意外とお金持ちに限って言えばあまりそういった買いものにお金を使っているというイメージはないものです。

 

また、買い物が好きな人にありがちですが、買ってから後悔したり、使わなかったりしたケースも相当あるのではないでしょうか?

 

 

お金を貯めるにも、増やすにも基本的に軍資金がなければ始まりません。

 

なので貯金をするのは最低限のノルマになります。

 

 

では具体的に無駄な買い物をなくすにはどうしたらいいかと言いますと、

 

 

【すぐに購入しない】

 

 

というのが効果的です。

 

お店に行ってすぐに買ってしまう事を衝動買いとも言いますが、こういった物は高確率で使わなかったり、あとで後悔する事が多いです。

 

すぐに購入しない事で冷静になれますので、本当に必要かどうかが判断できるようになるはずです。

 

 

 

【見栄を張らない】

 

 

これも非常に大事です。

 

買い物依存症の人の多くが承認欲求を求めています。

 

良く見せよう、自慢したいという考えをが散財を誘発します。

 

周りを気にしないのが一番です。

 

 

 

【買うなら倍の量を捨てる】

 

 

買い物をするなら倍以上の量を捨てる事を意識するといいです。

 

基本的に物は買うより捨てる方が難しいです。

 

特に今の時代は捨てるにもお金がかかりますし、かからないにしても手間がかかります。

 

一度自分の持っている物を断捨離してみれば大変さがわかるはずです。

 

 

 

【自分の自信を持つ】

 

 

余談ではありますが、自分に自信をつける事も大事です。

 

物を買って立派に見せようという考えはそもそも自分にメッキを貼る行為です。

 

本当に自信を持っている人はそもそもそんなことをしません。

 

何かに没頭したり、目標達成に向けて没頭している人は、そういった行為に走りにくいと言えます。

 

 

買い物は楽しいものですし、一切やめるという事ではなく、必要な物を見極める事も重要です。

自己資金があれば融資が通るわけではない

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は融資について書きたいと思います。

 

 

よく目にするものの中で、自己資金があれば融資は引ける、ないしは自己資金がないと融資が引けないというものを見かけます。

 

これは正しくもあり、不正解でもあります。

 

 

もちろん自己資金が全くない状態で事業を開始しようとするのはもはやギャンブルでしかありませんし、銀行側としても良い顔をしないものです。

 

かといって相当な金額を持っているにも関わらず、融資が通らない人もいます。

 

 

銀行側からすると、自己資金はあった方がいいに決まっています。

 

しかしそれだけが判断材料ではありません。

 

 

自己資金というのは、いざという時の担保余力です。

 

 

一番重要なのは、その事業単体できちんと回るのかどうかになります。

 

 

いくらお金があっても、損をする確率が高いのであればなかなか貸してはもらえないと思います。

 

 

また、その人にその事業を運営できる能力があるのかどうかを見極められています。

 

 

これは結構大きい要因です。

 

今までやってきた実績がある人はその判断材料があるので、それを参考に審査をすることができます。

 

実績というのはそういうものです。

 

 

ただ気を付けてほしいのは、実績を作るというのはただ何でもいいから買っておけばいいというわけではなく、きちんと自分のストーリーを持っており、尚且つ数字で結果を出している人の事を言います。

 

 

既に事業が始まっていても、赤字実績だったり、何も結果を残せていない場合それは実績ではありません。

 

 

実績というのはすぐにできるものではありませんので着実に積み重ねるしかありません。

 

一気に行ける方法はまずないと思っていいと思いますので、一歩一歩進む事が重要です。

返済が多いのは損なのか?【借金の考え方】

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は借金について考えを書きたいと思います。

 

 

基本的に悪い借金というのは、収益を生み出さない借金の事を言います。

 

車、家、洋服、家電等々、基本的に収益を生み出さない物に借金をしてまで買うというのは投資家としてはNG行為とされていると思います。

 

住宅などは生活もあるのである程度仕方がない部分があると思いますが、浪費行動の借金は最悪です。

 

 

良い借金は、収益を生み出してくれるものに対しての借金は良い借金と一般的には言われています。

 

 

となると、不動産投資で収益を生んでいる場合は良い借金という事になります。

 

 

不動産投資をする上で、最も重視するのはCF(キャッシュフロー)だと思います。

 

特に始めたばかりで資金力がない状態の時には猶更その傾向が強いはずです。

 

手残り=自分の収入という考え方ですから、当然そうなります。

 

なのでCFが出にくい物件の場合、あまりいい印象は受けないと思われます。

 

ただ、一概にそうとも言い切れない場合があります。

 

 

バランスシート上ではそうではなかったりするケースがあります。

 

 

左側の欄には資産が載り、右側には負債が載ります。

 

 

 

一例として、3000万の物件をフルローンで購入した場合、最初は

 

資産3000万 負債3000万

 

となり、自己資本0という状態になります。

 

 

これが数年経ち、返済が1500万ほど進んだと仮定します。(償却はここでは無視します)

 

資産3000万 負債1500万 自己資本1500万

 

という図式になります。

 

 

つまり手元に残っているお金は実際には1500万はないけれども、バランスシート上は1500万の自己資本を持っている、自己資本比率は50%という図式になりますので、余力のある状態という事になります。

 

 

こうなると、借金の返済した部分も貯金をしている状態と同じと言える事になります。

 

 

もちろん実際には現金がなければ税金や経費を支払う事が出来なくなりますので手元現金は必須ですが、借金返済が損をしているというものではないという考え方もあるという事です。

 

 

なので規模が大きくなると、その物件のCFに頼る必要もなくなるので意図的に短い返済期間にしたりすることもアリだと思います。

 

返済期間が延びるという事は、それだけ金利も大きく支払う事になりますし、利率も高くなりがちですので、必ずしも年数を伸ばす事だけが得策とは言えないわけです。

 

 

何事もバランスが大事になります。

 

最近の車が高い理由

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は最近の車が高い理由について書きたいと思います。

 

あまり車に興味がない人でも新車価格がどんどん上がっているのは何となく気が付いていると思います。

 

2000年位から見れば、おそらく50~100万位は上がっていると思われます。

 

この理由としてはいくつかありますが、その一つとして

 

 

安全装備、快適装備の充実

 

 

が挙げられます。

 

 

昔はオートエアコンやキーレスなしの物も当たり前にありましたが、今では最低グレードの物でもついています。

 

また、オーディオレスどころかナビまで標準だったり、クルーズコントロール、レーンアシスト、自動ブレーキ、エアバックなどが標準装備されているのも珍しくありません。

 

安全装備系は基準が厳しくなったため、避けては通れない所ではあります。

 

また燃費などの走行性能も相当向上してますし、ミッションも驚くほどスムーズになりました。

 

こういった装備が価格を押し上げているのは間違いありません。

 

 

そしてもう一つの理由は、

 

 

日本の収入が増えていないから

 

 

というのが考えられます。

 

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各国大小はあれど、上昇傾向にあるにもかかわらず、日本だけが変わっていません。

 

今自動車メーカ―は日本だけに販売しているわけではありませんし、材料も輸入しているので各国の物価が上昇すれば当然コストも増大します。

 

収入が上っていれば高くても仕方がないとなると思われますが、そうなっていない為、感覚のズレが生じるわけです。

 

 

こういった現象を招いたのは日本人にも原因があり、安くていいものというコスパ重視の考えが原因の一つと考えられます。

 

 

バブルの時代は良い物を作れば買ってくれる人がいましたが、今は良い物を作っても高いと買ってくれない時代です。

 

その為、メーカーは海外に生産工場を移転してコストを下げて販売するという方法をとったわけですが、国内産業の衰退も誘発したと思われます。

 

 

もしかしたらコストを安く作る事ができなくなったら物価は一気に上がる事も考えられます。

 

 

なので今は安くても生活できているからいいやではなく、今後を見据えて頑張って稼ぐ事を意識しないといけない時代だと思います。

 

 

大抵の人は到来してから後悔しますが、それでは詰みですのできちんと先を見据えた行動が必要だと思います。

数字に強くなるのは経営者として必須条件

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は経営者として数字に強くなるのは必須条件という事について書きたいと思います。

 

不動産投資に限らず、経営者ならば数字には強くあるべきだと考えております。

 

ですが実態として、数字には苦手意識を持っている人が多く、数字での会話ができない人が多いのが実情です。

 

しかし、会社の状態を知る為には数字でしか判断できない所が数多く存在します。

 

なので経営者は数字には強くあるべきなのです。

 

だからと言って会計士になれとか税理士の資格を取れと言っているのではありません。

 

単純に決算書などが理解できることが大事です。

 

 

大枠を知るという事ですね。

 

 

一例として、数字に弱い経営者がやりがちなパターンですが、

 

 

・大きな利益が上がったから高級車などをすぐ買ったりして納税資金がない

 

・利益をつぶす為に必要ないものを買いまくり、いつまで経っても自己資本が積みあがらない

 

・利益が出たから決算前に車などの償却資産を買って節税しようとしている【なりません】

 

 

などのようなことをしている人を良く見かけます。

 

つまり経理の大原則を知らない、決算書を読めない、税金を知らないといった事になります。

 

一般的に第三者からは会社状況は決算書で判断します。

 

なので数字での会話ができないというのはかなり厳しいのが現状です。

 

 

数字を理解していないととりあえず売り上げを上げろ、気合いで頑張れ、などといった根性論が非常に多く出がちです。

 

ですが、それでは何も改善しませんし、続きません。

 

 

優秀な経営者というのは何事も数字で判断しているものです。

最近の車はちょっと面倒【空気圧センサー】

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は最近の車について書きたいと思います。

 

ここ数十年で車の技術は大きく進歩したように思います。

 

安全性能も拡大に向上しましたし、本当に壊れなくなったように思います。

 

その分価格もかなり上昇していますので、ここでも貧富の差が出てきているのかもしれません。

 

 

私も最近社用車を買い替えましたが、最近の車はセンサーだらけですので昔の車と比べてかなり面倒が多くなったように思うのも本音です。

 

 

身近な例でいうと、タイヤの空気圧センサーです。

 

 

外車では当たり前の装備らしいですが、最近の日本車の中級車以上の価格帯になると結構ついているケースが多くなりました。

 

これはタイヤの空気圧をセンサーで把握させ、パンクなどのトラブルをお知らせするという機能ですので、あればあったで便利な機能ではあります。

 

しかしデメリットもいくつかあります。

 

 

・センサーを取り付けられるホイールが限られている

 

・センサーが高い

 

・設定がディーラーでないとできない

 

・電池式の為、定期的な交換が必要の可能性がある

 

・タイヤを交換する際にセンサーが壊れてしまう可能性がある

 

 

といった少々面倒な事が起きます。

 

センサーなしでも走れますが、常に警告灯が点灯します。

 

 

なので乗換で今まで使っていたホイールを使う事が出来なかったり、スタッドレスタイヤを購入する際に余計な費用がかかったりと費用的な面でデメリットが多いです。

 

 

私個人的にはいらない装備ではあります(笑)

 

 

センサーが壊れれば、タイヤを剥く必要がある為、気軽にできる事ではありません。

 

 

こうなってくるとますます車に詳しくない人はお店にお任せになってしまうため、知らず知らずにお金が飛んでいくという事になります。

 

 

車は買って終わりではなく、固定費、維持費がかかりますので、それなりの価格の車に乗る際にはある程度こういった事がかかる事を想定しておく必要があります。

 

 

ちなみに車種にもよりますが、一例として、

 

 

・センサー25,000円位

 

・取付、設定料金3,000円

 

・タイヤ剥き替え、バランス取り14,000円位(必要時)

 

 

こんな感じで今回は4万位かかりました。

 

スタッドレスが必要な地域に住んでいる人にとってはちょっと痛い出費です(-_-;)

 

 

個人的には車はシンプル構造の方がやりやすいので好きですが、ちょっといい車、もしくは新型車を乗る際には注意が必要です。

高額のスマホは必要か?【もはや10万越えは当たり前?】

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回はスマホの事について書きたいと思います。

 

最近のスマホは本当に高くなったなと感じてます。

 

新型のiPhoneなどは10万越えは当たり前ですし、下手すると20万近くもするものすらあります。

 

仕事などでクリエイティブに使う人にとっては新型iPhoneの性能をフルに使う事ができるのだと思います。

 

動画編集、iMacとの相性、データー管理などの汎用性が優れているようですので、そういった意味では非常に優秀なツールだと思います。

 

 

私が疑問視しているのは、これらを学生が持っている事です。

 

 

もはや学生の持つレベルの金額帯、スペックでは無くなっています。

 

しかし、持っている人の何割が性能を有意義に使いこなせているのでしょうか?

 

学生のほとんどはゲーム、ライン、検索、電話、音楽、SNS、写真などのレベルだと思います。

 

 

それであれば型落ちのスマホでも十分性能は事足りますし、格安スマホでも十分すぎるほどです。

 

 

恐らく自力で買っている人はほとんどいないはずです。

 

 

10万を学生がバイトで稼ぐ事がいかに大変な事かをわかっていない人が多すぎるように思います。

 

 

時代はソーシャルメディアの時代ですし、ネットはもはや生活に欠かせないものになっています。

 

しかし、原点として与えすぎるのもよくないと思っています。

 

 

また、これほどの高性能を必要としていない大人も多く、とりあえずこれを選ぶという考え方で分割だから大して変わらないという感覚で動いている人も数多くいらっしゃいます。

 

 

これではお金はいつまで経っても貯まりませんし、こういう人に限ってお金に困っています。

 

 

日々の支出を理解する事すらできない人は、一生お金の悩みからは解放されません。

 

 

まずはそういった所を把握、理解する事が第一歩です。

本当の意味でのお金持ち

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は本当の意味でのお金持ちについて書きたいと思います。

 

 

お金持ちというと色々な意味合いがあると思います。

 

 

大きく分けると、

 

 

【資産家】

 

不動産などの固形資産を保有している。

 

【お金持ち】

 

貯金などの純金融資産を多く持っている。相続などで一時的にお金を持った人もこの中に入る。

 

【高収入】

 

世間一般的には年収850万以上が高収入ラインになる。

 

 

どれもお金持ちと言いたいところではあると思います。

 

 

貯金がたくさんあるのもお金持ちに見えますし、高収入の人も割と浪費家の人も多いので車、家、時計、身なりなどでお金持ちに見えます。

 

不動産などを持っている、地主さん、なども裕福に見えます。

 

 

どれか一つでも持っているだけで有利である事は間違いありませんが、本当の意味でのお金持ちとなると、この三つを同時に兼ね揃えている人の事を指すと考えております。

 

 

資産家は確かに保有資産は大きいと思いますが、借入が大きかったり、はたまた収益性のない土地だけを持っていたりする場合もありますので、それだけでは物足りません。

 

貯金を持っているだけでも目減りしていくだけの生活はストレス以外の何物でもありません。

 

高収入の人も働けなくなれば終わりですし、外的要因で収入が減少する事も考えられます。

 

 

収益を生み出す資産を持つ資産家であり、資金力もきっちり富裕層レベルの資金をプールしている状態でもあり、尚且つ高収入できちんと生活もできているというのが本当の意味でのお金持ちだと思います。

 

 

なのでひたすら貯金だけを追い求めるのも達成したらそれにしがみつく生活になりますし、収入がなくなれば結局貯蓄を削る生活になります。

 

収益性のない不動産にしがみつくのも負債を抱えているのと同じですし、収益物件を持っていると比較的有利ではありますが、ほとんどの場合が融資を使っていますので実際の自己資本は乏しいのがほとんどです。

 

なので困らない収入を得つつ、資産収入もあり、金融資産もあるという状態が理想形ではあります。

 

すぐには実現するのは難しいですが、意識して行動する事が大切です。

法人化するなら規模がないと損をする?

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は法人化について書きたいと思います。

 

不動産投資をする際には法人化した方が良いという話を少し勉強したことがある人ならば聞いたこと位はあると思います。

 

 

一番の理由は、税率が低いからです。

 

 

個人では累進課税で最大で55%の税金がかかるところですが、法人であれば、800万以上の利益であってもおおよそ35%位で収まります。

 

この部分だけを見てもかなりお得である事は間違いありません。

 

そして法人であれば、個人よりも融資が得やすくなる可能性もあったりします。

 

そんなお得そうに見える法人化ですが、落とし穴がないわけではありません。

 

それは、

 

 

規模がないと損をする可能性がある

 

 

という事です。

 

法人化すると実は色々と経費がかかったりします。

 

例えば、売上が0でも税金がかかる事もデメリットの一つです。

 

また、個人の確定申告と比べても、決算がかなり面倒になりますので、一般的には税理士にお願いをするケースがほとんどだと思いますが、規模が小さいと、そういった経費に利益が負けてしまいます。

 

倒産防止共済などを活用できて節税方法も多い法人ではありますが、これらもそもそも利益が出ている事が大前提になりますので、そもそも赤字だったり、売上が低い場合には法人化した意味がなく、わずらわしさだけが残るという結果になりかねません。

 

 

そして会社のお金なので自由になりません。

 

 

こういった部分から、法人化するならば規模拡大はある程度していくつもりでないと、メリットは少ないと感じています。

 

規模が小さいなら個人の方が楽です。

 

周りの言葉だけに惑わされず、自分の判断が重要です。