不動産投資・貯金・節約で富裕層1億円を目指すブログ

将来不安にならない為のお金の知恵、貯金の仕方、効果的な節約方法、不動産投資などでお金持ちになる方法を書いています。

家賃収入に手を付けてはいけない?

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は家賃収入に手を付けてはいけないという事について書きたいと思います。

 

 

不動産投資をある程度やっている方ならわかっていると思いますが、家賃収入はかなりの規模になるまでは手を付けるべきではありません。

 

サラリーマンで始める人は猶更です。

 

 

しかし、入ってくる額が大きい為、使ってしまう人も一定数いるのも事実です。

 

 

なぜ使ってはいけないかというと、借金をして事業を始めているからに他なりません。

 

 

ほとんどの人が購入資金の大半を借金に頼っているのが現状だと思いますが、その場合、最初は購入資金と借金がほぼ一緒という状態になります。

 

債務超過ギリギリという状態です。

 

なので数年運営をきちんとして自己資本を蓄えた後ならば、多少使っても大丈夫な状態になるわけですが、こういった数字を見る事が苦手な人だと、手元に入ってくるCFだけを見ている傾向にあります。

 

つまりどんなに貯金があったとしても、借金の比率が高い場合は、そのお金は自由になるお金とは言えない事が多いです。

 

 

そして銀行としても、サラリーマンの収入で生計を立てて、不動産収入には生活費を加味していない場合がほとんどなので、それを使ってしまうと浪費家という扱いを受け、思ったような資金が貯まっていない場合、次の融資を受ける事が難しくなります。

 

 

なので大事な事は、大きなお金が手元に入ってきても、全体的な経営で見た場合、それはまだまだ使えるお金ではないという事をきちんと判断できるかどうかが不動産投資の成否を分けるポイントではないかなと思ってます。

人に助けられるのを待っている人は成功しない

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は人に助けられるのを待っていてはいけないという事について書きたいと思います。

 

 

昨今のコロナウイルスの影響もあり、様々な人が収入が減ったり財政が厳しくなったりしている状況に陥っています。

 

その影響かはわかりませんが、昔の知り合いからお金を貸してくれという電話が来ることがありました。

 

私はお金は貸さないと決めていますので貸しませんでしたが、内容を聞くとなんだか微妙な気持ちになってしまう事が多いのです。

 

 

例えば、出勤日数が削られてもう1000円位しか残っていない、支払いも滞納しているといった内容です。

 

詳細を聞くと独り暮らしで家賃8万。

 

まず真っ先に思ったのが収入に対して家賃が高すぎるという事です。

 

それなのに生活レベルを落としたくなったのか、すでに滞納までしている状況まで追い込まれています。

 

滞納してしまうと金融機関からの援助を受けるのが非常に難しくなります。

 

 

また、働いているのが元々バイトですので、私だったら減らされた日数分は他のバイトをすると思います。

(現実に近所のコンビニでも募集はしています)

 

 

不謹慎な会話かもしれませんが、こういった人は被害者なので助けてくださいという意識が強いのだと思います。

 

追い込まれたら食べていくためには職などは選んでられないのが普通です。

 

 

これは極端な例かもしれませんが、あらゆる部門において基本的に助けられるのを待つ人は成功はできないと思います。

 

成功している人は言われる前に動きますし調べます。

 

 

そういったマインドの違いが成果として残っているだけだと思います。

学生時代はバイト経験を積むべき

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回はバイト経験について書きたいと思います。

 

 

高校生でバイトをした経験はありますでしょうか?

 

最近はあまり学校でバイトをする事を良しとする見方をしない学校も増えてきたように感じたりもするのですが、私の考えは全く逆です。

 

むしろ学生時代にこそバイト経験は積むべきです。

 

 

理由は社会に出たら基本的にはバイト経験をする事は出来なくなる人が多いからです。

 

つまりその仕事以外の経験が積めなくなるという事です。

 

 

私は経験に勝る知識はないと思っているので、少しでも多くの種類の職業を経験するべきだと思っています。

 

そうする事で様々な面で汎用性が出てきます。

 

つまり応用が効きます。

 

 

逆にそれしかやったことがない人は意外と使えない場合が多いです。

 

 

例えば営業しかやったことがない人は現場仕事はわかりませんし、現場で働く人は経理や事務の仕事がわかりません。

 

相手のやっている事がわからない=対立する事が多くなったりもします。

 

 

しかし独立するとわかりますが、すべての業務を一人でこなさなければいけない事だってあります。

 

外注するにしても、少なくとも理解しておく必要があります。

 

 

また、学生のうちにバイトなどの経験を積んでおくと、金銭感覚を磨く良い練習になります。

 

基本的に人のお金で生活しているうちはそのありがたみがわからないものです。

 

その為最近よく見かけますが、身分不相応なゲーム機を買い与えたり、スマホを使いたい放題にしてとんでもない請求がきたりして騒ぎになっていたりするのを見かけます。

 

そういったものを自分で払わせたりする事で成長速度は上がります。

 

 

また、コンビニバイトでは格差関係なく様々なお客様が来店されるので、そういったものを目にするいい機会になります。

 

そういった経験が危険察知能力を高めたり、忙しければ要領を覚えていくのだと思います。

 

 

学校の勉強が疎かになるという意見もありますが、たしかにその通りかもしれませんが、意外と人間時間がある人に限って何もやってない場合がほとんどです。

 

むしろ忙しい人間の方が時間を大事にするので成績が良かったりする場合すらあります。

 

 

生活費を稼がなければいけないというハードルがないのは学生のうちだけです。

 

確かに部活なども大事だと思いますが、いずれ社会に出れば足が速くてもあまり役には立ちません。

 

社会経験を高めておくには実際に働くのが一番だと思います。

子供には積極的にお金の話をしよう

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は子供とのお金の教育について書きたいと思います。

 

 

世間一般的には子供に対してお金の話をするのは良くない事のように言われている事が多いように思いますが、私の考えは全く逆です。

 

 

むしろ積極的に話題に出すべきです。

 

 

以前から相当不思議に思っていたことではありますが、学生時代のうちはお金関係の事は親がある程度面倒を見ているので、大学生などであれば多少お金が苦しいからバイトしたりしてカバーする事はあったとしても保護下にある事が普通です。

 

なのであまりお金というものに対して真剣に向き合った事、学んだ事はあまりないのが実情だと思います。

 

しかし社会に出ればほとんどの場面でお金が絡んできます。

 

しかしその時には自分で学ばない限りお金の知識が増える事はありません。

 

なのでほとんどの人がお金に対して無知であると言えます。

 

 

その証拠に金利なども当然わかるわけもありませんので、リボ払い、カードローン、無理な借金をして車購入、結婚すればフルローンで自宅購入などといった感じで基本的にお金持ちがやらない事のほとんどをやるような状態に陥ります。

 

 

これらは基本的に無知が生み出した事です。

 

 

基本的に世の中はいつの時代も情報弱者が搾取されるようにできています。

 

つまり騙される方にも原因があるのです。

 

騙される人がいるからいつまで経ってもそういったものがなくならないのです。

 

 

そういったものから身を守る為には知識を身に付けるしかありません。

 

 

子供の教育では学校ではそういった勉強はしませんので、普段の会話で積極的にお金の話題を出していくべきです。

 

そうすれば嫌が応でも耳には入ってきますので、そういった生活習慣をつける事が大事だと思います。

ローン返済の滞納が増えている?

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回はローン返済の焦げ付きについて書きたいと思います。

 

 

データに基づいた情報ではありませんが、肌感覚でローン返済が苦しくなっている人が増えているように感じます。

 

 

クレジットの返済、携帯の支払いなどが苦しくなってきて、その借金を返すために別の借金を作るという人もいたりします。

 

その為にキャッシングやカードローンなどに手を出す人がいますが、これこそまさに破滅への第一歩だと思って間違いないです。

 

そんなローンにも関わらず、何の疑問も持たずに手を出す人が非常に多いように感じます。

 

 

また、もともとの収入が低いのに、無理をしてカーローン、住宅ローンを組んだ人も同様な状態になっていると予想されます。

 

 

これだけ世の中が不安定になってくると、自転車操業だった人は相当厳しいのではないでしょうか。

 

 

また、一人10万円の給付金がありましたが、世帯主がまとめてもらう為、それで身分不相応な生活や車などを買ったりして、生活レベルを落とせなくなり、困窮している人が結構多いそうです。

 

 

宝くじに当たった人が破産する確率は非常に高いらしいですが、やはりマネーリテラシーが低い人に大金を与えると、大体ロクな使い方をしないのがわかります。

 

 

お金を稼ぐのも大事ですが、その前にお金の勉強をするのが先決だと思います。

副業が当たり前の時代に

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は副業について書きたいと思います。

 

 

最近ようやく世の中が副業OKの雰囲気になってきたように思います。

 

私が最初に始めた時は10年前ですが、まだまだ副業禁止の所がほとんどで、私自身も隠れて不動産をやっていたというのが実情でした。

 

しかし今となってはやっていてよかったと思っています。

 

 

企業がなぜ副業を解禁したかと言えば、もはや会社が雇用を守り切れなくなってきているからに他ならないと思います。

 

つまり昭和の時代の風物詩であった終身雇用、年功序列、退職金、年金などといったものが保証されなくなったことが挙げられます。

 

これらが維持できていたのは高度経済成長に支えられた背景がありますし、そのおかげでサラリーマンをとにかく頑張っていれば、それなりの収入とそれなりの余生が保証されていました。

 

しかしその時代は既に終わっており、個の時代に突入しています。

 

 

昔の考え方に取りつかれている人が未だ非常に多いですが、この考え方を変えないと変化に対応できなくなります。

 

たまに耳にするのは両親世代から言われる事で、大企業に入って一生懸命働いていれば将来は安泰、年金も退職金も貰えるといった内容の事です。

 

これでは先々不安でしかありません。

 

今は大企業でも生き残れるかわからない時代です。

 

 

そんな時代だからこそ、副業はしっかり考えるべきです。

 

給与20万を40万に昇給するのは至難の業ですが、副業を合わせれば不可能な額ではありません。

 

どうやったら稼げるかという考えを持つ事がこれからの時代には必要な能力になります。

 

恐らく今の時代は何となく就職して、何となく働いていると40代になっても20代の頃とあまり変わらない所得になっている人が珍しくなくなると思っています。

 

 

様々な副業がありますが、調べてみたりするのもいいと思います。

 

高利回りに惑わされない

 

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は高利回りについて書きたいと思います。

 

 

私もどちらかと言えば利回り重視の人間です(笑)

 

しかしだからと言って利回りさえ高ければ何でも買っているわけではありません。

 

利回りに惑わされると実際に運営してみるとこうではなかった・・・となるケースがありますので注意が必要です。

 

 

・空室率が高い高利回り

 

基本的に高利回り物件は大抵廃墟寸前になっていたり、もしくは空室率が異常に高いものが多いです。

 

確かに埋めればその利回りになりますが、実際には募集できる状態まで復元する必要があります。

 

状態にもよりますが、大抵安い物件は空室があれている事が大半です。

 

その為空室を回復させるまでにかかる費用を換算すると、利回りが3%位落ちるのはザラにあります。

 

リフォーム費用に加え、入居促進系に掛かる費用など結構費用がかかります。

 

 

・大規模修繕が迫っている物件

 

これもありがちですが、大規模修繕が迫っている物件は安い事が多いです。

 

なので購入した後に大きなリフォーム費用が掛かってくるため、実質利回りが低下します。

 

 

レントロールが甘い物件

 

空室を仮想家賃で利回りを出す物件が多いですが、その想定された家賃が高い場合があります。

 

そうなれば絵にかいた餅になってしまうため、想定とは違う形になってしまいます。

 

 

このような不測の事態を想定した上で行くのであれば何も問題ありません。

 

可能性がある物件なのは間違いないと思います。

 

問題なのはそれらをリカバリーできる能力、覚悟、人脈があるかどうかが一番のポイントになります。

お金は貸したら返ってこない

 

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回はお金を貸したら返ってこないというテーマで書きたいと思います。

 

 

コロナの影響もあってか、お金に困窮する人がかなり増えてきたように感じています。

 

仕事がなくなったり、休みが多くなったりと色々な事情に巻き込まれている人が多くいます。

 

 

私もつい先日、珍しく知り合いが急に連絡をとってきて久しぶりにあったのですが、お金を貸してくれという相談をされました(-_-;)

 

何となくいやな予感はしていましたが、やっぱり的中です( ̄▽ ̄;)

 

 

なんでも家賃も数か月滞納していて、他にも支払いが滞っていて、お金の工面ができないから30万ほど貸してくれという内容でした。

 

就業時間や日数が少なくなったので、被害者ではあるのですが、正直危機管理が甘いとしか言いようがないような状況でした。

 

1人暮らしなのに家賃7~8万ほどの所に住んでいて、独身ですがペットはいてお金がかかる、仕事の時間が半分くらいになり、回復するかどうかわからない・・・といった内容ではありましたが、正直、なぜそこまでギリギリになるまで何も行動しなかったのかが不思議で仕方がありません。

 

冷たいようですが、最初の段階でヤバいと思うはずです。

 

その段階で生活コストを徹底的に落とし、仕事が減ったのであれば仕事を選ばずバイトでも何でもやるしかなかったはずです。

 

その休みになった間はずっと家にいたとの事だったので、危機管理が薄いとしか言いようがありません。

 

住宅給付金の事もわかっていませんでした。

 

 

こういった状態になる人は誰かが助けてくれるという精神で過ごしている人です。

 

 

銀行だって払える資力のない人にはお金を貸しません。

 

勤めていなければ貸しませんし、滞納歴があればブラック行きです。

 

 

冷たいようですが、貸したら返ってこないというのは経験上わかっています。

 

どんなにその時にいいことを言っていても絶対に雲隠れします。

 

助けてもらう時にはいい顔をしていますが、請求すると悪党呼ばわりされるのがオチですので、基本的にお金は貸さない方がいいです。

資本主義の考え方

 

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は資本主義について書きたいと思います。

 

 

今世の中は資本主義社会で回っていますので、商品の対価として貨幣を支払われる仕組みになっています。

 

ですので基本的にほとんどの物はお金で買われているという事になります。

 

 

今生活している上で身に付けている物、住んでいる所、食べている物、受けているサービス、医療、すべてにおいてお金で動いているといっても過言ではありません。

 

世の中の物ほとんどが商品であるという考え方です。

 

その為、お金が無くなると食べていくことがままならなくなるといった事態が起きます。

 

 

そのお金を得る為には、何か商品を売って対価を得るしかないわけですが、その商品がない場合、労働力という商品を提供して対価を得ます。

 

ほとんどの人は商品を作る事をしようとはしない為、労働者収入を得る事がメインになります。

 

 

逆に商品を作る事ができれば、労働力を提供しなくても対価を得る事が出来るという事です。

 

 

今の世の中は商売をすることは自由にできます。

 

広告もSNS、YouTubeなどを利用すれば低コストで高パフォーマンスを得る事ができます。

 

 

行動した人との差がどんどん開いて、今格差社会という問題になっていますが、それは行動しているかしていないかの差だと思います。

 

 

この格差をよく思わない人が多く、妬み恨みになったり、その人の努力を見ようともせずただ叩くだけの人が本当に多くなったと思いますが、実はみんな平等にその権利は与えられています。

 

勿論そういった商品や仕組みを作り出すのは並大抵の努力ではありませんが、頑張った分報われる時代でもあると思います。

借金に対してどの位の自己資金をキープするべき?【自己資本比率とは別です】

 

 

 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

今回は既に不動産投資をしている状態でのお話しになります。

 

 

不動産投資はある程度の規模がないと、思ったような収益が出にくい投資とも言えます。

 

株やFXのように瞬間的に儲かったりする事はありませんし、どちらかと言えば砂時計で少しずつ貯まるようなイメージです。

 

なのでサラリーマンをやっていて副業でやるというのであれば、そこまで規模が大きくなくても積みあがっていきますが、専業となると生活費の分を加味しなければいけない為、それなりの規模が必要になってきます。

 

 

規模を大きくするためにはどうしても融資の力が必要になります。

 

その為、自己資金に対して借金の額が大きくなる傾向は僻めません。

 

最初は自己資金が乏しく、割と綱渡りだった人が多いはずです。

 

 

ある程度規模が大きくなったら、安定経営にスイッチしていくのが得策だと思います。

 

その為の一つの安全策が借金に対しての自己資金割合です。

 

 

できれば総借入額の3割はキープしておく事が望ましいと言えます。

 

 

当然ながら最初からそんなことができるはずがありませんので、ゆっくりと時間をかけてやっていくことが大事です。

 

人によってはそれなりに規模が大きくなるとあまり自己資金を貯めず、使う方に走ったりする人がいるからです。

 

いくら不動産投資と言えど、借金の額が大きいのはリスクである事は間違いありません。

 

なので入ってくるCFの大きさに気持ちが大きくなってはいけません。

 

 

また、自己資本比率とは別と書きましたが、自己資本比率は資産の方に購入した時の土地、建物分が掲載されており、負債の方に借金などが記載され、その差異を純資産として見ます。

 

自己資本比率とは純資産がどのくらいありますかという指標になるわけですが、その比率はあくまでその物件がその金額で売れればの話になります。

 

言わば架空の数字とも言えます。

 

下がるかもしれませんし、上がるかもしれません。

 

本当の所は売却してみないと確定金額はわかりません。

 

 

どちらも大事ですが、今回は敢えて別々の考え方を書かせて頂きました。

 

ある程度の安全マージンを持っておいた方が精神衛生的にもいいかと思います。