不動産投資・貯金・節約で富裕層1億円を目指すブログ

将来不安にならない為のお金の知恵、貯金の仕方、効果的な節約方法、不動産投資などでお金持ちになる方法を書いています。

5物件購入予定で今年の目標家賃年収1億、200戸超え??(;^_^A

 





 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

今年に入って目標の中で200室オーバーを目指していますが、どうやら早々に達成してしまいそうな感じとなっております(;^_^A

 

現在152室ですが、これらがすべて契約になると224室満室想定で家賃年収1億想定となります。

 

今年に入ってからのものと、昨年からもんでいた案件もあったりで立て続けにきてしまいました(^_^;)

 

ここまで一気にやるのは正直初めてですし、頭がすでにパンパンです(笑)

 

 

 

1件は入居率75%すでにある物件なのであまり手がかからない物件なので助かります。

 

おそらくすぐに満室にできると思います。

 

その分そこまで安いわけではなく、利回りでいえば17%くらいになります。

 

 

3件は結構状態が酷い物件で、起こすのに相当苦労しそうな案件です。

 

その代わりかなり安めには購入する事ができそうです。

 

表面利回りで28%~42%の間くらいかと思いますが、実際にはリフォームで相当資金を食われるので22%~30%の間くらいになるかと思います。

 

リフォーム資材も足りていない状態ですし、結構苦労しそうな予感しかしません(-_-;)

 

 

残りの一件は初の新築案件です。

 

まだ金額も確定していませんし、正直そこまで安くもないので利回り8%前後くらいになれば御の字かなと思っています。

 

ただ場所が悪くないと思えることと、駐車場台数を全世帯確保できており、多少広めの間取りになる予定なので割と長期的に運営できそうと思っております。

 

もっと吟味すれば安くできるのかもしれませんが、私自身新築をまだやったことがないため、金融機関との実績もありません。

 

なのでまずはこちらの物件で実績を作り次に続けたいという考えです。

 

最初から好条件の案件はそう簡単にはつかめないことは体験上知っています。

 

 

 

金融機関に関してもすべて融資の内諾は下りており、感謝です。

 

今回は今まで使ったことがなかったのですが、日本政策金融公庫を使わせて頂きました。

 

また、取引が小さかった金融機関にもOKを頂けたのはありがたかったです。

 

 

やはりいつも思うのは積み重ねでしか信用は積みあがらないということです。

 

決算書はうそをつきませんし、すべて数字で判断されます。

 

融資が出なくなっている昨今ではありますが、どんな状況でも積み上げた実績があるときちんと融資はしていただけます。

 

サラリーマン大家さんでも専業大家さんでも、事業としてきちんと回っているという判断ができる内容であれば、評価してくれる金融機関はあります。

 

あせらずチリツモの精神でやり続けるのが重要です。

 

 

とりあえず今はいったんこれらの目途をつけることを先にしていきたいと思います。

SPGカード改悪

 





 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

先日アメックスからDMが届きまして、SPAアメックスの改定内容が書かれていました。

 

 

www.monsterism.net

 

 

こちらに詳しく書いていただいている方がいらっしゃるので参考にしていただければと思いますが、今回アメリカンエキスプレスプレミアムカードというものに変更になるそうです。

 

そして年会費が49,500円と大幅に値上げとなります(;^_^A

 

個人的にはこれも痛いですが、それよりも無料宿泊進呈に条件がついたことがネックになっています。

 

 

無料宿泊進呈は変わらず実施されるのですが、そのためには年間150万の利用履歴が必要になってきます。

 

 

使おうと思えば使えるのですが、メインカードがほかにもあるのでこちらの利用を大きくすればいいだけのことなのですが、少々悩みどころです。

 

 

昨今の状況で海外旅行に行けるのがいつになるのか非常に不透明な状態なので、マイルをためるよりも最近は普通にヤフーカードで使ってペイペイポイントにして普段使いした方が今はお得に感じています。

 

 

マイルを貯める方にするか、普段使いのポイントがいいかで分かれそうですが、悩ましいとことです。

銀行融資情勢は常に変わる

 





 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

最近不動産投資に対しての融資が厳しくなったというお話をよく耳にします。

 

 

・今まで出ていたところが出なくなった

 

・サラリーマン大家さんには融資しなくなった

 

・頭金を相当入れないと厳しくなった

 

 

などといった内容が多く出てきます。

 

 

確かに3年前くらいに比べると厳しくはなりましたが、言い方を変えれば3年前くらいの情勢は異常です。

 

なので当たり前になったととらえる方が見方としては正常だと思います。

 

それでも一時期に比べればまだ緩いほうだと思います。

 

 

では一度出ないと言われた銀行は二度と融資が出ないのかと言われれば、そんなことはありません。

 

 

銀行は方針次第で結構頻繁に情勢が変わります。

 

半年前までは出なくても、今は積極的ということも珍しくありません。

 

 

つまり一度断られたからと言って、諦める必要は全くないということです。

 

 

逆にやってはいけないのが、融資しないと一回言われたくらいでお付き合いをやめてしまうのが一番ダメです。

 

 

今は融資が出ないというのが答えなだけで、方針が変わればまた情勢は変わります。

 

 

なので何かしらのお付き合いを継続しつつ、アンテナを張りながら情報交換をしていくのがマストです。

 

 

そしてそのチャンスが来た時に、土俵に乗れる決算状況、個人状況を作っておくことが重要になります。

今年の目標設定

 





 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

今年もすでに一か月が過ぎてしまいましたが、皆さん今年の目標は決まったでしょうか。

 

年明けから具体的な目標に向かって走っている人もいれば、なかなか決まらない人もいると思います。

 

焦る必要はないので、まずは自分の立ち位置確認からしてみるといいと思います。

 

 

私個人の目標としては、

 

・現在の所有戸数をもう少し拡大する(200戸、家賃売上1億)

 

・取引金融機関を拡大する(公庫などまだ使っていないので)

 

・体重、体脂肪、筋トレ、ストレッチなどの健康維持は継続する

 

・昨年末に買った空室多数物件を埋めること、今年買うであろう物件の空室を埋める

 

・外注できるところは外注し、時間を確保する

 

・機会があれば新築をトライしてみる

 

 

こんなところを考えています。

 

おそらく今年もコロナがあって色々と動きにくい状況が続くと思うので、仕事に集中する事が多くなると思っています。

 

全部できるとは限りませんし、特に新築に関してはウッドショックなどの兼ね合いもありますのであまり無理はしないと思います。

 

 

年明けから結構バタバタと動き出してますが、処理能力を最大にして頑張りたいと思います。

2021年は変化の一年でした。

 



 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

今年も間もなく終わりますが、皆さんどんな年だったでしょうか。

 

昨年に引き続きウイルス問題などはありましたが、感染者の減少などで多少回復したような気がしますが、まだまだ油断ならない状態が続いています。

 

半導体などの問題もあり、給湯器などの家電、自動車などにも影響が及んでいます。

 

来年は少しでも良くなることを期待したいところです。

 

 

 

今年を振り返ると、本当に色々とあった年でした。

 

 

母の入院により、家事を中心とした生活を余儀なくされましたので、少々苦手だった料理、洗濯、掃除、買い物などをする必要がありました。

 

また、長男も就職し、生活環境が変化するとともに、色々と心配事も増えました。

 

しかし逆にそういった状況になったからこそ、色々と経験値を上げることができました。

 

そして改善するところはどんどんやっていき、合理化を図っていくことができましたのである意味よかったと思います。

 

 

仕事面では3月前後に大きめの地震があったりして色々と手間がかかったり、内装や外装も傷んでしまった箇所もあったりと雑務に追われました。

 

年始めには大雪で雪国の雨どいがほぼ全滅するなどの被害もありました。

 

入居者さんもコロナ影響により色々と問題があったりしました。

 

そんな中でも物件取得は続けており、4棟ほどの購入をすることができました。

 

多少融資情勢が悪くなってきているのは感じますが、金融機関とは上手に付き合っていきたいと思っています。

 

 

財務も以前に比べればだいぶ強くなってきたと感じますので、来年も引き続き頑張っていきたいと思っています。

 

 

健康面でも体重70kg、体脂肪率17~18%で昨年よりも体重は-8kg、体脂肪率は-5%くらいをキープしているので維持はしていきたいですね。

 

毎日続けているストレッチと軽めの筋トレ、プロテイン摂取などは継続していきたいと思います。

 

現在41歳で以前に比べると体が傷みやすくなってきているので、健康面は大事にしたいです。

 

 

大寒波のようですが、風邪などひかないようにしてよいお年をお迎えください。

 

日本は新しいものが嫌い【いまだにメールも使えない】

 



 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

最近常々思うのですが、日本という国はやはり新しいものが嫌いな文化なんだなと感じることがあります。

 

身近な例で行くと、

 

 

・学校

 

・銀行

 

 

などです。

 

これだけデジタルが普及しているにも関わらず、いまだにメールも対応していないという現実があります。

 

学校でいえば、子供が学校に行っているときに、報告業務を先生にしなければいけないのに、先生を探すのに延々と時間を取られるといったことは日常茶飯事ですし、メール一本で済む内容を親を集めていちいち説明をするといったのは時代遅れだと感じます。

 

また銀行でいえば、一部を除きほとんどがFAX対応となります。

 

その結果、FAXで送っても字がつぶれてしまい、結局読み取れず持っていかなければいけないという事態になり、非常に非効率だと思います。

 

何度か言ったことがありますが、機密事項が漏れる可能性があるとのことですが、メールくらいはあってもいいのではないでしょうか。

 

 

こういった文化が残っているのは、対応できない人が多いからだと思います。

 

結局できない人に合わせるのが日本の文化ですが、その代償として成長を阻んでいる気がしてなりません。

 

会社のトップも高齢化が進んでおり、新しいものに対応できない状態になっているため、デジタルを進めようとしても理解できないといった事態になります。

 

それでは取り残される一方だと思います。

 

 

スマホはもはやみんな持っているものなのですから何等かの方法が取れるのではないでしょうか。

得な中古車の選び方

 



 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

改めて思いますが、やはり日本は中古車が安い国だと感じます。

 

と言っても外国に住んだわけではありませんが(笑)

 

というのも日本車はやはり壊れにくいというのが最大のメリットです。

 

かなり改善してきているとは言え、やはり外車はメンテするのが常識という文化なので、壊れない作りをするというよりは管理する文化です。

 

なので中古車を買うのであれば、日本車はベストバイだと思います。

 

 

とはいってもずっと使っていれば壊れます。

 

それが致命傷なのか、軽度のものなのかという見極めが重要になります。

 

 

安く買うコツとしては、

 

 

・不人気者を狙う

 

・多く販売された車を狙う

 

・10年落ちを狙う

 

・高級車を狙う

 

 

といったところでしょうか。

 

中古車は需要と供給で価格が決まります。

 

つまり状態よりも人気で価格は決定します。

 

人気のSUVやミニバン、軽などは基本的に高値掴みになり、しかも状態悪いというのが多々あります。

 

逆にコンパクト、セダン、高級車などは不人気のため、10年落ちともなれば新車価格の20%というのも珍しくありません。

 

 

安ければいいという考え方で買うと、安物買いの銭失いになりますので注意が必要です。

車はローンで買うのが当たり前??

 



 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

昔の人に多いような気がしていますが、車はローンで買うのが当たり前と思っている人がかなり多くいると感じています。

 

私自身、若い頃は会社や友人関係でローンを組むのが当たり前という感じでしたし、実際そういうものだと思い込んでいました。

 

 

しかし少しでもお金の勉強をした人ならば間違っていることがわかるはずです。

 

 

そもそも負債である車ですが、保有しているだけで相当な支出が増えていきます。

 

消費税、重量税、取得税、ガソリン税自動車税・・といったものに始まり、タイヤ代、オイル代、駐車場代、洗車代、メンテナンス代・・といった維持費、そして保険代といったものまでかかってきます。

 

しかし車がなければ生活できないという人もたくさんいますので保有自体が仕方がないと思います。

 

 

問題なのはそれをローンを組んで買おうという考え方です。

 

 

ただでさえお金のかかるものに金利まで払うということに疑問を持たないことが非常に問題だと思います。

 

しかもローンになると急にいいものにしがちですし、予算オーバーになることも珍しくありません。

 

 

つまり毎月の支払額しか見ていないということになります。

 

 

こういった地味なところで差が付きますので注意が必要です。

ワンルーム投資

 



 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

最近でも高属性の人によくかかってくる営業の一つとして、ワンルーム投資が挙げられます。

 

都心部、もしくは地方都市のワンルーム、もしくは新築ワンルームに投資をして、将来の不安に対応していきましょうといったうたい文句のものですね。

 

パターンとしては、支払いが終われば資産になりますといったものが多いのですが、それは本当でしょうか。

 

 

まず投資額がワンルームにしては非常に高額であるケースがほとんどです。

 

利回り3%~5%といったものもザラです。

 

いくら東京都心といえども、下手をすると金利の方が高いといったケースすらあります。

 

 

実際知り合いも同じような手口でやってしまった人がいますが、やはり儲かっていません。

 

 

また、中古で長期ローンを組むため、それまでそのマンションが継続できるかどうか、または修繕費がきちんとまかなえているかどうかという問題が出ます。

 

現在で築20年だとしても、30年ローンを組めば築50年です。

 

普通に考えれば住みたくないレベルです。

 

 

完済すれば資産になるという話ですが、そもそも30年後にはどうなっているか誰にもわかりません。

 

 

リスクを背負うのは大事なことですが、あまりにも儲からないものにいいところだけを見てしまうというのは立て直しが効かないダメージを負うことになりますので注意が必要です。

30代までに道を決めておく

 



 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

今私は41歳ですが、30代のころにずっと思っていたことがあります。

 

それは、

 

 

30代で道を決めておく必要がある

 

 

ということです。

 

 

私の勝手なイメージですが、20代は経験、30代は野心、40代は安定志向といった感覚があります。

 

だからと言って50代だから無理といっているわけではありませんので誤解なさらないように(笑)

 

こういったイメージを勝手に持っていたので、30代は相当頑張ったつもりです。

 

その結果、40歳である程度の状態にすることができました。

 

 

何が言いたいかと言えば、モチベーションを維持するのはとても大変なことで、30代までは体力的にも、環境的にもまだ頑張れるところだと思います。

 

なので、今若い人達は遊ぶことも大事ですが、もっと自分の未来を真剣に考えてほしいと思います。

 

時間はあっという間に過ぎていきますし、過ぎた時間は取り戻せません。

 

 

そして若さという武器は最初だけしか通じないということも理解しておいた方がいいです。

 

 

また、ある程度年齢がいっている人は、自分の会社でのポジションは会社が作り上げたもので、自分の能力ではない可能性が高いということも理解しておく必要があると思います。

 

独立してみるとわかりますが、会社の肩書なんて何の役にも立たないことがわかるはずです。

 

なのであぐらをかいているとすぐに足元をすくわれます。

 

 

現状に満足せず、未来を見て行動した人だけが明るい未来を見ることができるのだと思います。