不動産投資・貯金・節約で富裕層1億円を目指すブログ

将来不安にならない為のお金の知恵、貯金の仕方、効果的な節約方法、不動産投資などでお金持ちになる方法を書いています。

最新型がいいとは限らない

 





 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

新しい家電だったり、車だったり、家だったりと新型のものはよく見えるものです。

 

実際ハイテク装備が満載だったり、見た目もかっこよかったりしますので、非常に魅力的に感じます。

 

私ももちろんいいなと思うことはたくさんあります。

 

 

ですが、すべて最新型がいいとは思っていないです。

 

 

私は就職氷河期の人間なので、アナログの時代、ハイテクの時代両方を見ている傾向にありますが、ハイテクは故障やトラブルが多いように感じます。

 

最近の機械はほとんどがマイコンが入っており、自動化が進んでいるので非常に便利です。

 

洗濯機、エアコン、冷蔵庫などから始まり、携帯もガラケーからスマホ、テープからハードディスクといったようにどんどん便利になりました。

 

その分構造は非常に複雑になり、一般の電気屋さんでは修理できないようなものがほとんどになりました。

 

そのため、修理はメーカーに送る必要がありますし、アッセンブル交換がほとんどの対応になります。

 

車に関してもコンピューター制御になり、センサーが多くなったので、町工場での修理が難しくなってきています。

 

 

正直なところ、これいる??という機能も多いです。

 

 

田舎なのでかなり昔から使っているものが多かったりするのですが、30年たってもいまだに使えるものはたくさんあります。

 

逆に最近のもので10年以上トラブルなしは稀です。

 

 

つまり単純構造が一番タフだということです。

 

 

一概にどちらがいいとは言えませんが、高額品でハイテクなものほどいいものという考え方にはいささか疑問が出ます。

 

 

私個人的には単純構造の方がつぶしが効いていいと思っています。

店舗案件

 





 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

先日変わった案件を頂きまして、私にしては珍しく店舗案件でした。

 

正直なところ、店舗案件はあまり好きではないのですが、場所がすこぶるいいので長期的に見ると悪くない案件です。

 

 

ただ、こういった好立地物件は総じて金額が高い傾向にあり、投資向きとは言えない利回りとなりがちです。

 

 

なので今回のようなものの場合、収支はプラマイ0で見るように最近はしています。

 

 

CF重視で購入する場合は当然利回りを重視しますし、場所が多少悪くても、築年数が多少古くても採算が取れるのであればテーブルに乗ります。

 

そういった物件の場合、資産価値としてはあまり残らないであろうというものが多いのも事実です。

 

 

利回りも取れて尚且つ資産価値も高いといった都合のいい物件は稀にしか出てこないと思っています。

 

 

なので今回のような物件は短期返済で賃料収入が全額ローン返済といった内容でも、現在の持っている物件で十分収支は取れているのであればそういった買い方もアリだと最近は思います。

 

 

最初はこういったやり方は難しいと思いますが、ある程度安定してきたらこういった考え方もあると思っています。

31棟208室になりました

 





 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

先月末に予定している決済がすべて終わりました。

 

あまり計算していなかったのですが、これで31棟208室となりました。

 

 

改めて計算してみると結構な数になったものです。

 

今まで売却したものも含めると278室買っていたことになります。

 

 

とりあえず一旦ペースダウンしようと思います。

 

 

一番の理由はリフォームと客付けが全く追いついていないことです(笑)

 

 

購入した物件のほとんどが問題を抱えている物件なので、再生まで時間とお金がかかります。

 

私の経験上、再生物件はリフォームして客付けして問題なく回り始めるのは1年くらいかかります。

 

 

ここ2ヶ月で4棟一気に購入したので、これらを手配するのでもなかなか大変な作業となります。

 

短期間で増やそうとすると、財務も悪化しますし、ちょっとずつやるのが本当はいいと思うですが、性格なので仕方ありません(笑)

 

 

繁忙期も過ぎてしまいましたが、気長に取り組んでいきたいと思います。

新築案件は難しい(;^_^A

 





 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

今年のはじめくらいから動いていた新築案件が白紙となってしまいました。

 

残念ですが、仕方ありません(-_-;)

 

 

理由としては建築費の高騰により、予定していた金額を大きく外れそうになっていること、過去の建築物件で少々問題があったことなどが挙げられます。

 

銀行融資は満額下りていたのですが、長い年月をかけて返済していくものである以上、適当な感じで購入するわけにもいかないので、今回はご縁がなかったと思っています。

 

ただ、銀行融資が下りるということがわかりましたので、それだけでもプラス要因として考えております。

 

 

今回結構本気で行くことを決めていたので、色々と勉強にはなりました。

 

 

逆に言えば、それだけ知らなかったということでもあります。

 

 

未だにわからないことは多いですし、プランニングはやはり難しいなと感じています。

 

 

機会があればまたトライしてみたいと思います。

5物件購入予定で今年の目標家賃年収1億、200戸超え??(;^_^A

 





 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

今年に入って目標の中で200室オーバーを目指していますが、どうやら早々に達成してしまいそうな感じとなっております(;^_^A

 

現在152室ですが、これらがすべて契約になると224室満室想定で家賃年収1億想定となります。

 

今年に入ってからのものと、昨年からもんでいた案件もあったりで立て続けにきてしまいました(^_^;)

 

ここまで一気にやるのは正直初めてですし、頭がすでにパンパンです(笑)

 

 

 

1件は入居率75%すでにある物件なのであまり手がかからない物件なので助かります。

 

おそらくすぐに満室にできると思います。

 

その分そこまで安いわけではなく、利回りでいえば17%くらいになります。

 

 

3件は結構状態が酷い物件で、起こすのに相当苦労しそうな案件です。

 

その代わりかなり安めには購入する事ができそうです。

 

表面利回りで28%~42%の間くらいかと思いますが、実際にはリフォームで相当資金を食われるので22%~30%の間くらいになるかと思います。

 

リフォーム資材も足りていない状態ですし、結構苦労しそうな予感しかしません(-_-;)

 

 

残りの一件は初の新築案件です。

 

まだ金額も確定していませんし、正直そこまで安くもないので利回り8%前後くらいになれば御の字かなと思っています。

 

ただ場所が悪くないと思えることと、駐車場台数を全世帯確保できており、多少広めの間取りになる予定なので割と長期的に運営できそうと思っております。

 

もっと吟味すれば安くできるのかもしれませんが、私自身新築をまだやったことがないため、金融機関との実績もありません。

 

なのでまずはこちらの物件で実績を作り次に続けたいという考えです。

 

最初から好条件の案件はそう簡単にはつかめないことは体験上知っています。

 

 

 

金融機関に関してもすべて融資の内諾は下りており、感謝です。

 

今回は今まで使ったことがなかったのですが、日本政策金融公庫を使わせて頂きました。

 

また、取引が小さかった金融機関にもOKを頂けたのはありがたかったです。

 

 

やはりいつも思うのは積み重ねでしか信用は積みあがらないということです。

 

決算書はうそをつきませんし、すべて数字で判断されます。

 

融資が出なくなっている昨今ではありますが、どんな状況でも積み上げた実績があるときちんと融資はしていただけます。

 

サラリーマン大家さんでも専業大家さんでも、事業としてきちんと回っているという判断ができる内容であれば、評価してくれる金融機関はあります。

 

あせらずチリツモの精神でやり続けるのが重要です。

 

 

とりあえず今はいったんこれらの目途をつけることを先にしていきたいと思います。

SPGカード改悪

 





 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

先日アメックスからDMが届きまして、SPAアメックスの改定内容が書かれていました。

 

 

www.monsterism.net

 

 

こちらに詳しく書いていただいている方がいらっしゃるので参考にしていただければと思いますが、今回アメリカンエキスプレスプレミアムカードというものに変更になるそうです。

 

そして年会費が49,500円と大幅に値上げとなります(;^_^A

 

個人的にはこれも痛いですが、それよりも無料宿泊進呈に条件がついたことがネックになっています。

 

 

無料宿泊進呈は変わらず実施されるのですが、そのためには年間150万の利用履歴が必要になってきます。

 

 

使おうと思えば使えるのですが、メインカードがほかにもあるのでこちらの利用を大きくすればいいだけのことなのですが、少々悩みどころです。

 

 

昨今の状況で海外旅行に行けるのがいつになるのか非常に不透明な状態なので、マイルをためるよりも最近は普通にヤフーカードで使ってペイペイポイントにして普段使いした方が今はお得に感じています。

 

 

マイルを貯める方にするか、普段使いのポイントがいいかで分かれそうですが、悩ましいとことです。

銀行融資情勢は常に変わる

 





 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

最近不動産投資に対しての融資が厳しくなったというお話をよく耳にします。

 

 

・今まで出ていたところが出なくなった

 

・サラリーマン大家さんには融資しなくなった

 

・頭金を相当入れないと厳しくなった

 

 

などといった内容が多く出てきます。

 

 

確かに3年前くらいに比べると厳しくはなりましたが、言い方を変えれば3年前くらいの情勢は異常です。

 

なので当たり前になったととらえる方が見方としては正常だと思います。

 

それでも一時期に比べればまだ緩いほうだと思います。

 

 

では一度出ないと言われた銀行は二度と融資が出ないのかと言われれば、そんなことはありません。

 

 

銀行は方針次第で結構頻繁に情勢が変わります。

 

半年前までは出なくても、今は積極的ということも珍しくありません。

 

 

つまり一度断られたからと言って、諦める必要は全くないということです。

 

 

逆にやってはいけないのが、融資しないと一回言われたくらいでお付き合いをやめてしまうのが一番ダメです。

 

 

今は融資が出ないというのが答えなだけで、方針が変わればまた情勢は変わります。

 

 

なので何かしらのお付き合いを継続しつつ、アンテナを張りながら情報交換をしていくのがマストです。

 

 

そしてそのチャンスが来た時に、土俵に乗れる決算状況、個人状況を作っておくことが重要になります。

今年の目標設定

 





 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

今年もすでに一か月が過ぎてしまいましたが、皆さん今年の目標は決まったでしょうか。

 

年明けから具体的な目標に向かって走っている人もいれば、なかなか決まらない人もいると思います。

 

焦る必要はないので、まずは自分の立ち位置確認からしてみるといいと思います。

 

 

私個人の目標としては、

 

・現在の所有戸数をもう少し拡大する(200戸、家賃売上1億)

 

・取引金融機関を拡大する(公庫などまだ使っていないので)

 

・体重、体脂肪、筋トレ、ストレッチなどの健康維持は継続する

 

・昨年末に買った空室多数物件を埋めること、今年買うであろう物件の空室を埋める

 

・外注できるところは外注し、時間を確保する

 

・機会があれば新築をトライしてみる

 

 

こんなところを考えています。

 

おそらく今年もコロナがあって色々と動きにくい状況が続くと思うので、仕事に集中する事が多くなると思っています。

 

全部できるとは限りませんし、特に新築に関してはウッドショックなどの兼ね合いもありますのであまり無理はしないと思います。

 

 

年明けから結構バタバタと動き出してますが、処理能力を最大にして頑張りたいと思います。

2021年は変化の一年でした。

 



 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

今年も間もなく終わりますが、皆さんどんな年だったでしょうか。

 

昨年に引き続きウイルス問題などはありましたが、感染者の減少などで多少回復したような気がしますが、まだまだ油断ならない状態が続いています。

 

半導体などの問題もあり、給湯器などの家電、自動車などにも影響が及んでいます。

 

来年は少しでも良くなることを期待したいところです。

 

 

 

今年を振り返ると、本当に色々とあった年でした。

 

 

母の入院により、家事を中心とした生活を余儀なくされましたので、少々苦手だった料理、洗濯、掃除、買い物などをする必要がありました。

 

また、長男も就職し、生活環境が変化するとともに、色々と心配事も増えました。

 

しかし逆にそういった状況になったからこそ、色々と経験値を上げることができました。

 

そして改善するところはどんどんやっていき、合理化を図っていくことができましたのである意味よかったと思います。

 

 

仕事面では3月前後に大きめの地震があったりして色々と手間がかかったり、内装や外装も傷んでしまった箇所もあったりと雑務に追われました。

 

年始めには大雪で雪国の雨どいがほぼ全滅するなどの被害もありました。

 

入居者さんもコロナ影響により色々と問題があったりしました。

 

そんな中でも物件取得は続けており、4棟ほどの購入をすることができました。

 

多少融資情勢が悪くなってきているのは感じますが、金融機関とは上手に付き合っていきたいと思っています。

 

 

財務も以前に比べればだいぶ強くなってきたと感じますので、来年も引き続き頑張っていきたいと思っています。

 

 

健康面でも体重70kg、体脂肪率17~18%で昨年よりも体重は-8kg、体脂肪率は-5%くらいをキープしているので維持はしていきたいですね。

 

毎日続けているストレッチと軽めの筋トレ、プロテイン摂取などは継続していきたいと思います。

 

現在41歳で以前に比べると体が傷みやすくなってきているので、健康面は大事にしたいです。

 

 

大寒波のようですが、風邪などひかないようにしてよいお年をお迎えください。

 

日本は新しいものが嫌い【いまだにメールも使えない】

 



 


 

 

  

 

  

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こんにちは。フミです。

 

 

最近常々思うのですが、日本という国はやはり新しいものが嫌いな文化なんだなと感じることがあります。

 

身近な例で行くと、

 

 

・学校

 

・銀行

 

 

などです。

 

これだけデジタルが普及しているにも関わらず、いまだにメールも対応していないという現実があります。

 

学校でいえば、子供が学校に行っているときに、報告業務を先生にしなければいけないのに、先生を探すのに延々と時間を取られるといったことは日常茶飯事ですし、メール一本で済む内容を親を集めていちいち説明をするといったのは時代遅れだと感じます。

 

また銀行でいえば、一部を除きほとんどがFAX対応となります。

 

その結果、FAXで送っても字がつぶれてしまい、結局読み取れず持っていかなければいけないという事態になり、非常に非効率だと思います。

 

何度か言ったことがありますが、機密事項が漏れる可能性があるとのことですが、メールくらいはあってもいいのではないでしょうか。

 

 

こういった文化が残っているのは、対応できない人が多いからだと思います。

 

結局できない人に合わせるのが日本の文化ですが、その代償として成長を阻んでいる気がしてなりません。

 

会社のトップも高齢化が進んでおり、新しいものに対応できない状態になっているため、デジタルを進めようとしても理解できないといった事態になります。

 

それでは取り残される一方だと思います。

 

 

スマホはもはやみんな持っているものなのですから何等かの方法が取れるのではないでしょうか。