こんにちは。フミです。
今回は不動産投資を始めようとしている人達に、最初はどんな物件から行くべきなのかをお話ししたいと思います。
考え方は様々ですし、手法も様々ありますが、私なりの見解を書きたいと思います。
目次
小さい物件から始めるべき
個人的にこの方針は絶対だと思っています。
何事に関しても、まずは小さく始めるのが投資の鉄則です。
いきなり億単位の物に手を出したり、巨大なマンションに手を出したりするのはリスクが高いです。
万が一失敗した時のダメージは高い物件程高くなります。
なので最初は小ぶりのアパート、もしくは戸建などから始めると良いと思います。
中古の木造がオススメ
小ぶりな物件からというお話しをしましたが、最初に購入するのであれば木造の中古アパートをお勧めします。
理由としてはまず価格帯が比較的リーズナブルである事が挙げられます。
2000～3000万位でも購入する事ができますので、これであれば最悪失敗しても頑張れば回復できる範囲と言えます。
中古の戸建てであれば数百万から始められるケースもありますので、現金買いで最小限のリスクで始める事が出来る事だってあります。
また、コスト面でも固定資産税などが比較的安いので、維持が楽という部分もあります。
なぜ最初は小さく始めるのか？
そもそもなぜ小さく始める事が大事なのかと言いますと、何事も経験と知識が重要になってくるからです。
最初はどんなに勉強した人間でも机上で学んだことと実体験で学んだことは全然違います。
本を読んだだけですべてを理解したと思っているならそれは間違いです。
実際には想定外のトラブルも起きますし、それを一つずつ対処していくことで少しずつ経験と知識が蓄積されていき、自分だけのノウハウになるものです。
また、大きい物件になればリターンも大きいですが、リスクも当然増大します。
経費はすべて高額になってきますし、何かトラブルがあったら資金的に苦しくても対処しなければ更なるトラブルに発展してしまいます。
なのでそういった部分から、まずは小さく初めて勉強する事が重要です。
返済比率を意識
返済比率とは、実際に入ってくる家賃に対して、ローンの支払いがどのくらいの割合をしめるのかという指標になります。
10万収入で返済5万であれば返済比率50％という事になります。
最初はできれば返済比率50％以下にする事をお勧めします。
規模が大きくなってきており、特段収入に困っていないという感じであれば、返済比率よりも重視するポイントがあったりしますので、それはまた別の話になりますが、基本的にローンの返済額は半分以下にとどめておくべきです。
理由としては、ローンはどんな状況になっても待ってはくれないからです。
滞れば差押となりますし、不動産投資から退場となります。
なのである程度自己資金を入れてでも返済比率は下げておく事が、結果的にリスクヘッジになりますので、あまりフルローンという魅惑に振り回されないでほしいと思います。
まとめ
いかがだったでしょうか？
不動産投資は事業になりますので、借入を起こし、返済を続けながらその差額を収入としていく投資方法です。
お金がたっぷりあるからいきなり大型マンションとかに手を出すと、たくさんあると思っていた資金があっという間に枯渇する可能性すらある投資です。
しかし、きちんと段階を踏んでいき、健全な運営を心掛けていけば、そこまでハイリスクな投資ではないと思います。
お金があってもなくても、まずは小さい所から始めていき、コツをつかんでいきながら少しずつ大きくしていくのが王道と言えます。
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