こんにちは。フミです。
今回は不動産投資をするにあたって、一つの選択肢になる建築構造についてお話ししたいと思います。
建物構造には木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、ＲＣなど色々なものがありますが、大きく分けて今回は木造のメリットデメリットを書きたいと思います。
目次
木造のメリット
維持コストが安い
初めて不動産投資をやられる方であれば、選択肢として多いと思われる木造ですが、こちらのメリットはまずコストが安い事が挙げられます。
築年数にもよりますが、固定資産税も安いですし、建築コストも安価です。
特に耐応年数が過ぎていたり、かなり経過している場合には建物にかかる固定資産税は本当に安いです。
また、共用部の電気代も安いですし、エレベーターなどの設備もありませんので、そういった高額になりやすいコストもありません。
修繕が簡単
ＲＣなどと比べ、圧倒的に修繕は楽です。
木造の場合は構造は単純かつ解体も楽ですので、いくらでも直す事は可能です。
水漏れなどがあっても解体して配管を直せばＯＫといった感じで修繕コストが安く済むので、不動産経営をしていく上では安心感があります。
またＲＣと違って、屋上防水、外装塗装、足場などにかかる費用も桁違いに違います。
ＲＣだと0が一個増える事も珍しくありません。
木造であれば300万で済むところが、3000万外装修繕でかかる事も覚悟しなければいけないのがＲＣです。
物件価格が安い
ＲＣなどに比べ、木造は比較的安く購入できることが多いです。
そうなれば当然利回りも良くなりますし、投資効率から考えても優良と言えます。
これから始める人などにとってはリスク面から考えても始めやすいのではないでしょうか。
木造のデメリット
融資期間が伸ばしにくい
木造は耐応年数が22年、ＲＣは47年と比較的短めの設定となっております。
金融機関は基本的にこの耐応年数を見て残存価値を見出す為、融資期間がどうしても短くなりがちです。
また、耐応年数が短いという事は、建物の価値が下落するスピードが速いという事を意味しますので、どうしても評価が下がります。
その為、固定資産税が安くなるという事になります。
金融機関によっては耐応年数の残期間でしか融資をしませんという所もあるくらいです。
その為、キャッシュフローが出にくくなる可能性がある故、ここはデメリットと言えます。
遮音性が低い
構造上どうしようもない部分でもありますが、ＲＣなどに比べれば遮音性は低くなります。
新しい建物であれば、断熱材や構造の工夫でかなり遮音性はアップしていますが、それでもＲＣにはかないません。
それゆえ、集合住宅では音の問題が発生しやすくなります。
また、低層になりますので、高層のＲＣなどに比べれば外部からの騒音問題も差が出ます。
家賃に差がある
一概に言えない部分はありますが、基本的に木造よりもＲＣなどの方が入居者さんの人気はあります。
高さの眺望であったり、防犯性であったり、遮音性だったり、採光だったりと色々と入居者さんにとってはメリットと感じるものがＲＣの方が多いです。
それゆえ、家賃に関しても多少なりとも差があるのが現状です。
そして家賃が安くなるという事は入居者さんの層も変わってくるという事です。
まとめ
いかがだったでしょうか？
どんな構造であれ、メリットデメリットはありますが、レバレッジを大きく効かせて運営するのがＲＣ、一つずつ地道に積み上げていくのが木造という風に考えて頂ければいいと思います。
また、大きい物件を持つのであれば、それなりの資金力が必要になります。
何かトラブルがあったときに解決できる資金力がある事が大事です。
そういった意味からも最初は木造の小さいものから始めるのがベターです。
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