こんにちは。フミです。
今回はＲＣ造のメリットデメリットをお話ししたいと思います。
一般的にマンションなどの方が色々と優位な点が多いように思われがちですが、デメリットも理解しておかないと思わぬトラブルになる事もありますので注意が必要です。
目次
ＲＣ造のメリット
耐応年数が長い
ＲＣではやはりこれが一番大きなメリットではないでしょうか。
木造は22年、ＲＣは47年と比べるまでもなく長い年数を誇っています。
これによって、金融機関の融資年数に影響が出てきます。
基本的に融資は耐応年数に応じた融資期間を設定してくるものです。
ケースバイケースではありますが、この期間を過ぎた建物は融資を引くのが難しいのが一般論となります。
なので、金額は高額ですが、その分期間が取れる為、ＣＦに有利に働きます。
騒音問題に強い
木造よりも当然強度の高いＲＣは音漏れに関しても効果を発揮します。
なので、上の階からの足音、生活音などはＲＣの方が遮音性に優れています。
なので客付け面から見ても優位に働く傾向にあります。
高めの家賃が期待できる
ＲＣは高層階になる事が多い為、眺望面で有利です。
その為、比較的高めの家賃設定でも決まる傾向があったりします。
そして下の階との家賃差額を付ける事で、同じ建物で比較販売を行う事もできます。
防犯性に優れている
ＲＣは木造に比べ、防犯性に優れていると言われています。
理由としては、高層階の為、侵入が難しい事と、物件によりますがエントランスがオートロックになっていればさらに効果が期待できます。
なので女性などの場合は選ばれる要素になるのではないでしょうか。
ＲＣのデメリット
税金が高額
ＲＣ造の最大の欠点は維持費です。
その代表格として、固定資産税が木造と比べ比較にならないほど高額です。
数100万単位になる事は珍しくありません。
また、資産価値が高いという事は購入した後の不動産取得税も相当な金額がきます。
大規模修繕が高額
こちらも木造とは比べ物にならないほどの修繕費用となります。
外壁修繕などは数千万単位になる事も珍しくありませんし、足場だけで数百万という事もザラにあります。
また、定期的に訪れる防水施工も安くはありませんので、できれば先延ばしにしたくなるのですが、やらなければ雨漏りなどの原因に直結します。
配管の劣化
築20、30年と経過してくれば、配管などの劣化も進んできます。
そうなると古い鉄管などを使用している場合はサビが出たり、ピンホールが出たりして、支障をきたします。
木造と違って原因場所を追求するのが難しく、コンクリートを斫る必要がありますので、修繕費が高額になります。
ランニングコストが高い
規模が大きい為、電気代、エレベーター維持費、管理費、定期清掃などすべてに至る経費が割高となります。
しかし、考えようによってはそれだけ対策をとれる要素がある可能性があるという事です。
ただそうは言ってもコストカットにも限界がありますので、経費率は高めです。
まとめ
いかがだったでしょうか？
ＲＣは上手く回ればビックリするほどのＣＦを生み出してくれるキャッシュマシーンです。
しかし、逆に働いた時のダメージも計り知れない物がありますので、最初の数棟からいきなりＲＣをチャレンジするのはリスクが高いと思います。
安い中古の木造アパートを購入して自己破産したという話はあまり聞きませんが、ＲＣにチャレンジして破綻したという人はまたに耳にするくらいですので、上手く行かなくなった時の破壊力は相当なものです。
数年は木造などから始め練習を積み重ね、経験と知識、人脈を広げた後にＲＣをチャレンジしても遅くはないと思います。
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