こんにちは。フミです。
今日はメガ大家と言われる人達の事について書きたいと思います。
誰もがうらやみ、憧れるであろう規模は本当に高いステージにあると思っています。
しかし実態はどうなのかは誰にもわからないと思います。
なので、私なりの見解を書きたいと思います。
目次
メガ大家の定義とは？
巷でよく言われているメガ大家さんとはいったいどういう基準で設けられているのでしょうか。
実際には規定はなく、一般的な基準としては10億以上の投資額に及んでいる人達の事を指しているようです。
普通にやっているだけでは10億まで買い進める事はなかなか難しい事ですので、それだけでも相当レベルの高い事だと思います。
所有物件はどういうものが多い？
これだけの規模になると、基本的にＲＣ造を多く保有している人が大半となります。
投資金額の小さい木造のみでこの規模になるのは、非常に稀だと思います。
億単位のＲＣや新築など、単価の高い物件を多く保有している傾向にあり、家賃年数も数億円に及んでいる事も珍しくありません。
本当に儲かっているのか？
今回のメインテーマとなりますが、それだけの規模であれば相当儲かっているのでは？と思うのが普通です。
上手く行っている人はもちろんとてつもない資産を築いています。
私が知っている限りでも数人います。
こういった方々は本当に勤勉で、どれだけ資産規模が大きくなってもきちんとした計算をしており、決して現状に満足する事なく毎日を過ごしている方々ばかりです。
しかし、総投資額10億以上という部分だけ見ればＲＣを数棟保有するだけでその規模に届いてしまいます。
もちろんその借入をすること自体が簡単ではありませんが、ある程度の条件を満たせば決して不可能なものではないと思います。
そして一番問題なのが、保有しても実際の儲けは投資額の大きさに必ずしも比例しないという事が挙げられます。
中には1億投入しても年のキャッシュフローが100万位しかないという人がいたりします。
逆に1000万も投入していないのに300万、400万とキャッシュフローを出す人もいます。
なので、投資額が大きいメガ大家だからといって、必ずしも儲かっているとは限らないのです。
金利上昇リスクに弱い
借入額の大きいメガ大家さんならではの弱点とも言えますが、金利の上昇に弱い傾向にあります。
理由としてはシンプルで、総投資額が大きいという事はそれなりに借入も相当な額に及んでいるという事になります。
借入額が大きければ金利変動の反動も通常の人より大きく影響を受ける事になります。
残債が1000万の人と1億の人とではかかる金利が全然違います。
また、返済期間も長い傾向にありますので、そういった意味ではリスクが大きい投資方法と言えます。
経費も桁違い
これは保有している物件がＲＣ造が多い事が理由ですが、固定費が非常に大きい傾向にあります。
固定資産税、不動産取得税などは本当に高いです。
また、修繕に関しても一般的な木造とは比較にならないほどお金がかかります。
外壁などは足場だけで500万というのはザラです。
上手くやれば本当に大きな利益を生んでくれますが、その分管理する部分は多岐に渡ります。
まとめ
いかがだったでしょうか？
かなり前から不動産投資をやっており、着実に増やしてきてメガ大家さんになったという人は、大半が上手く行っている人だと思います。
しかし、急拡大した大家さんは財務状況は決して良好とはいえない可能性があります。
特に自己資本比率は非常に低い傾向にあるはずですので、そういった意味では非常に不安定な状態にあると言えます。
なのでメガ大家という響きだけに惑わされず、きちんと数字を見て判断していくことが大切です。
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