こんにちは。フミです。
今回は私が一番最初に買ったアパートのお話をしたいと思います。
思い出深き一棟目ですが、色々と苦労が多いアパートでした。
最初から結構ヘビーな物件を購入してしまいましたが、その時の経験が今に生きているのかもしれませんね。
目次
物件購入に至った流れ
元々私は借金で苦労した人間なので、できれば借入はしたくないというのが本音です。
しかし、持っている資金力で購入できる物件と言えば、老朽化が進んだ区分マンション位で、到底私には上手く運用できそうな気がしませんでした。
そこで覚悟を決めて一棟物にチャレンジしようという気持ちになったわけです。
当然何もわからないのですが、何点か決めていたことがありました。
・10室以上である事
・木造である事
・返済比率が50％を切る事
・人口の多い仙台である事
こんな感じのことを目安にしていました。
10室以上というのは、事業的規模に該当するのが5棟10室以上という定めがあります。
これに該当しないと青色申告が適応できない恐れがあったため、こういった基準にしていました。
また、木造である事は、ランニングコストの安さゆえです。
圧倒的に固定資産税が安いので、持たざる人間にとっては少しでも支出を減らしたかった事が挙げられます。
返済比率が50％以下というのは、単純計算で空室が半分になっても耐えられる案件である事を意識していました。
わからないながらも安全マージンは少しでも高めにとっておきたいと思っていました。
人口が多い仙台市というのも、当然エリアによって厳しい所もたくさんあるのですが、わからないながらも人口の多い所の方が客付けがしやすいのでは？という所から始まっています。
条件を満たしたのがボロ物件だった
そんな条件を満たしたのが、空室率50％のボロボロの物件が一棟目となりました。
・物件スペック
築23年木造12世帯
金額1500万
満室想定利回り28％
スペックだけ聞くとすごくいい物件に感じるかもしれませんが、実際にはリフォームにも相当な費用を要しましたし、空室50％から更に2部屋退去が出てしまい、ローン返済に届かない事態になってしまいました。
今考えればかなりリスキーな事をやったものだなと思いますが、その当時は満室時の収益性のみ見ていましたので、空室やリフォームなどは何とかなるだろうという超甘い考えで飛び込んでいました。
リフォーム費用が見積もりの3倍に
まずはリフォームしないと始まらないような状態の物件だったので、リフォーム会社さんに見積もりをお願いしました。
当初は150万位との返答でしたが、ボロ物件というのは開けてみると色々と出てくるものでして、最終的に450万以上の費用がかかり、自己資金は0になってしまいました。
しかし、直さない事には客付けもできませんし、他に手立てもあったわけではないので、何とか給料から絞り出して支払いを済ませました。
リフォームが終わっても入居者が決まらない
ようやくリフォームが終わり、いよいよ客付けだと思っていましたが、そんなに甘くありませんでした。
数か月経っても一部屋も決まらず、色々と思いつく限りの事をしていましたが、なかなか決まらずでした。
エリア的には簡単ではない場所だとは思っていましたが、決まらないと焦るものです。
色々と試行錯誤していくなかで半年ほどたってようやく少しずつ決まり始め、満室になる事ができました。
満室になってもまだ問題が・・・
満室になったからと言って何もなかったわけではありません。
今まで空室期間が長い物件というのは、見えない部分が壊れていたりするものでして、それらの対処がすべて終わったのが購入してから1年後位です。
なので、1年間ちょっと位までは通帳にはお金が全然貯まりませんでした。
その後、ようやく順調に回り始めたという流れです。
まとめ
いかがだったでしょうか？
さんざん色々なトラブルがありましたが、最初にヘビーな物件を購入したことである程度今の投資の基準ができたような気がします。
もう少し楽な物件を買えば、もっと順調だったのかもしれませんが、お金では買えない経験をさせて頂く事ができましたし、普通の人が買わないような物件に勝機を見出す事ができるようになったのかもしれません。
ただ一つ言えるのは、もう少し勉強してからやればよかったと思っています(笑)
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