こんにちは。フミです。
今回は先日ご紹介頂いた築古アパートについて書きたいと思います。
私が保有している物件の中でも一番古いのは築35年ほどですが、やはり色々と老朽化が進んでくるものも多くなってきます。
今回はそれよりも更に古い案件です💦
目次
実際木造の家って何年使えるの？
これは結論から言って、メンテ次第で何年でも使えますというのが答えになります。
木造のいい所はメンテのしやすさにあります。
周りを見渡せば100年を超えているような家もたくさんありますし、現にこの間見てきた物件も築100年でしたがフルリフォームされていて、築20年位の物件よりもキレイな位でした。
ただ現実としてはメンテの頻度が多くなってきますし、それに伴ってお金もかかってきますので、費用との相談になり、建て替える人が多くなるという話になる事が多いです。
築古のリスク
ではどういった修繕が出てくるのでしょうか？
まずは配管です。
給排水共に劣化してきますので、ピンホールなどからの水漏れが出始めます。
ライフラインですので急を要するため、大抵高コストになります。
アパートの場合ですと、二階だったりすれば一階の部屋に漏水があり、発見されることが多く、そうなると一階の人も避難して頂く必要があります。
そして天井を開口し、漏水箇所を交換し、ボード貼替、クロス貼替という形になります。
二階の部屋は床下を開口し、給排水管を交換するという形になります。
その間ライフラインが使えなくなりますので、長期間になる場合にはホテルに泊まって頂くか、銭湯代を負担する必要があります。
屋根、外壁も傷んできます。
塗り替えるにしてもすでに3回目位になっている事もありますし、最悪サイディングが使い物にならなければ貼り直しになります。
外回りはきちんとしないと漏水の原因になり、シロアリの原因になります。
水回り関係も寿命が来ます。
キッチン、浴室、トイレなどが交換の必要性が出てきますので、これらは大体高額になりやすいです。
大掛かりなもので代表的なものは大体こんな感じになりますが、これだけでもかなりの額になるはずです。
こういったリスクを加味しておく必要があります。
和式トイレ、和室、築古でも戦えるのか？
では本題ですが、こういった和式トイレ、和室、ボロでも戦えるのか？という事についてですが、結論から言えば戦えます。
しかしそれなりのスキルと覚悟を要します。
特段大規模なリフォームをしないでいくのであれば、家賃設定に関しても相場よりもかなりお値打ちにする必要があります。
それに耐えられる資金力と購入価格が重要になります。
また、ターゲットとなる入居者層も、高齢者などを積極的に取り込んでいく必要があると思います。
そうなれば、あまり考えたくはありませんが、孤独死、老衰などを覚悟しなければいけません。
そういったリスクをとれるのであれば、需要は逆に多いのではないかと思います。
また、突発的な修繕も多くなるはずですので、そういった事に対応できる資金力とスキルが大切です。
まとめ
いかがだったでしょうか？
どんな物件でもメリットデメリットがありますが、その中でどれだけリスクをとれるかが大事になってきます。
新築だから安心というわけではありませんし、逆に築古なら儲かるというわけでもありません。
どのようにして勝算を見出していくかはその人のスキル次第になってくる部分が大きいです。
これが絶対に正しいという投資方法はありませんが、自分の中でシミュレーションをしてみていけると判断できたものが、自分にとっての正しい方程式なのだと思っています。
その為には経験から得た知識こそが武器になると思います。
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