こんにちは。フミです。
今回は不動産投資の勉強をしていると耳にするデットクロスについてお話ししたいと思います。
あまり常識用語としては耳にしない言葉ではありますが、不動産投資の業界の言葉なのかもしれませんね。
目次
デットクロスとは何？
様々な見解がありますが、私なりの考えでは黒字倒産の事を意味すると思っています。
帳簿上の利益は出ているにも関わらず、キャッシュフローが出ておらず、資金ショートで倒産というのをデットクロスと呼んでいます。
なぜこんなことが起こるのでしょうか？
なぜデットクロスが起きるのか？
そもそもなぜこんなことが起きるのでしょうか？
一番の原因としては、借入の返済が大きい事が挙げられます。
ローンの支払いというのは経費になりません。
なのでキャッシュフローからのストレートな支出になります。
一例です。
ＣＦ表
家賃 1000万
ローン 500万
経費 200万
納税 150万
手残り 150万
損益表
家賃 1000万
経費 200万
減価償却200万
金利 100万
利益 500万
納税額 150万(30％)
あくまで一例ですので数字も適当な部分はありますが、参考にしてください。
この表でわかる通り、利益とＣＦは違うという事がわかります。
これが減価償却がなくなれば利益は700となり、納税額は210万へと膨れ上がります。
そうなれば手残りは90万へと下落します。
まだ手残りがあるだけマシですが、これがもっと返済額が大きかったら帳簿上利益が出ていても、ＣＦはマイナスへと転落してしまいます。
こうなれば資金繰りが回らなくなるのは誰が見てもわかるはずです。
また、家賃の下落もこういったＣＦに影響を及ぼします。
返済額は減価償却が無くなっても大丈夫な額に設定するべき
案件によりますので一概には言えませんが、毎月の返済額は減価償却などの経費が無くなってもＣＦがマイナスにならない額に設定するのがオススメです。
少なくとも、これでシミュレーション上はマイナスにはならないと考えておく事が大事になります。
その為にもある程度の自己資金を投入するなりして、コントロールしていくことが重要です。
不動産投資は利益の先食いである
行きつくところ、不動産投資は利益を先に食べているような形になりやすいです。
償却は普通にやっていれば先に無くなりますし、金利も少なくなります。
そうなればマイナスにはならずとも、手残りは少なくなっていくのは明らかです。
なのでローンを引いただけの金額をＣＦ〇〇という考え方をするのは非常に危険と言えます。
まとめ
いかがだったでしょうか？
今回は数字のお話しでしたが、ビジネスは行きつくところ数字です。
難しい事はわからなくても、最低限の数字は読めるようにしておく事は大事な事です。
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