新築＝満室ではない - 不動産投資・貯金・節約で富裕層1億円を目指すブログ

f:id:ycfm:20191114231923j:plain

こんにちは。フミです。

不動産投資と言えば、一般的には遊休資産の有効活用という事で、新築提案をされることが非常に多いケースだと思います。

そして、満室想定での利回りをするのが普通です。

しかし、最近では新築神話も変わってきていると感じています。

最近新築物件を見ていると、竣工後もまだ入居が決まっていないケースが結構あります。

長いと半年～1年位かかってやっと決まっているというような状況のものをよく見かけます。

少し前までは新築は竣工までに満室になっているのが普通だと思っていましたが、どうやら今現在はそうでもないようです。

ではその半年～1年の空室期間でどうやって埋めているのかいえば、大体のパターンで家賃の減額をしているケースがほとんどです。

つまり、当初の見込みが甘いという事になります。

一部屋あたり1万位下げているのもあったりする位ですので、見込んでいた収益はもはや空想のものになっているはずです。

ではなぜ想定される家賃を高く設定しているのでしょうか？

恐らくは銀行対策です。

銀行というのは見込まれる収益をもとに収益計算とＣＦを出しますので、当然高い方が稟議は通しやすいという事になりますし、大家さんにも説明はしやすい内容となっているはずです。

しかし、竣工して埋まらなければ、当然減額するしか方法はありません。

サブリース契約だったとしても、時期が来れば契約変更せざるを得ない状況になるはずです。

そもそも新築の上物の価格というのは大体決まっていますので、あとは土地の価格が利回りに影響してくるものになります。

その為、土地も含めたフルローンを組んでしまうと、大体の場合回らない計算になるはずです。

なので、基本的には土地分位はキャッシュで購入する位の余裕が欲しい所です。

確かに新築の方が手間もかかりませんし、楽かもしれません。

自己資金が潤沢にある場合であれば、少しずつ新築にシフトしていくのも必要だと思います。

しかし、最初から新築を建てて順風満帆という人はあまり多くないように思います。

上手く行っている人は、相当綿密な計画を立てて、差別化をしっかりとした内容で事業計画を組んでいます。

営業マンの言いなりになって上手く行っている人は正直見た事がないです。

基本的には事業ですのできちんと自分の考えで動く事が大事です。

ランキングクリックをお願いします！