こんにちは。フミです。
不動産投資をする際に、一つの選択をすることになるのが新築にするか中古にするかという選択です。
アパート業者で一般的に新築を建てるとパッケージになっていて、サブリース契約も付属してくる事が多いですが、実態としてはどうなのでしょうか。
目次
サブリースとは
引用
サブリースとは、一括借り上げ、家賃保証制度のこと。不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する。貸主は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放される
引用終わり
要するに家賃保証です。
入居率に関わらず、ある一定の金額を振り込み続けますというシステムです。
入居者から入金された金額から数％手数料として差引、その残額を振り込むというものです。
サブリースのメリット
何と言っても空室のストレスから解放されることではないでしょうか。
やってみるとわかりますが、空室のストレスというのはなかなか大変なものです。
また、金融機関としてもサブリースがついていた方が稟議を上げやすく、融資を通しやすいという建前があります。
なので、あまり賃貸業に詳しくない方でも始めやすいというのがメリットと言えます。
家賃保証の額は続くわけではない
しかし世の中そんなに都合よくはできていません。
相場的に厳しくなり、客付けが困難になってくれば当然減額交渉が入ります。
そしてそれが破断となれば、最悪サブリース解除という事になります。
基本的に大家側、業者側どちらからでもサブリースの解除はできるケースが多いようですので、大家側としは唯一のよりどころのサブリースが無くなれば最悪破綻という事になってしまいます。
入退去の修繕費は当然大家持ち
当たり前ですが、入退去の修繕費がかかればその経費は大家負担となります。
また、設備などに不具合があればその度にお金はかかりますし、毎月一定額が入ってくるとは言え、色々と経費はかさみます。
なので思ったような手残りにはなりにくいのが本音です。
楽な分、自分で手を入れる事もできない
すべてシステム化されているため、リフォームをこちらで発注するという事もできない事がほとんどです。
すべて指定業者、管理会社経由となります。
確かに楽かもしれませんが、その分工夫で儲けるというのは難しくなります。
面倒な人にはいいかも
そうは言っても面倒な人にはこのシステムはいいのかもしれません。
色々と勉強しなければなかなか儲からない商売でもありますし、かなりの手間がかかったりします。
そういった手間を面倒と感じる人であれば、逆にシステム化されたものはありがたいと思われます。
まとめ
ローリスクな分、ローリターンというのが結論です。
ただ覚えておかなければいけないのは、その分色々と交渉が入る可能性があるという事と、何かあったときには苦しくなる可能性があるという事は理解しておくべきです。
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