こんにちは。フミです。
融資を通す条件として、有利になるのが積算評価が高い事です。
しかし、必ずしもいい物件とは限らないと考えています。
今回はそんなテーマで書きたいと思います。
目次
積算評価が高いとなぜいいのか？
そもそも論ですが、なぜ積算評価が高いと良いと言われているのかと言えば、それだけ担保評価が出る物件という事になるからです。
売買代金に対して、積算評価がそれを上回っていれば、当然評価としてはお得な買い物という事になるわけです。
なので担保を重視する金融機関としては、少しでも評価が高い方が融資案件として通しやすいという事になります。
高積算＝優秀な物件ではない
では少しでも積算評価が出る物件を探した方が良いという事になってきそうですが、一概にそうとも言えないと考えています。
確かにバランスシートなどを考慮すれば、評価額が高い方が債務超過になるリスクが減るという事にもなりますし、売るときにも評価が高い方が売れやすいのも事実です。
しかし、家賃収入という部分で見た場合は意味が変わってきます。
家賃収入のＣＦというのはあくまでインカムゲインです。
積算評価が高くていいのは売る時です。
これはキャピタルゲインであり、出口戦略としては組みやすいとは思います。
しかしその間の家賃収入という部分で見ると、購入金額に対して見込める収入が高くなければ、そもそもその投資は上手く行ってない事になります。
家賃収入はキャッシュが回っているかが一番重要です。
その物件の担保価値というのは、売らない限りどうでもいい話なのです。
高積算物件はコストがかかる
一概には言えませんが、高積算という事はそれだけ資産価値があるという事になりますので、一見良さそうに見えますが、実は運営するとなると話は変わってきます。
評価が高い＝税金が高い
という図式になりがちです。
固定資産税、不動産取得税などの評価に応じて変動するものは、全て高額になりやすいです。
その為、コストがかかります。
コストはＣＦにそのまま直結します。
ＣＦを重視する不動産投資にとっては税金は安い方が良いに決まっています。
積算が高いからと言って高く売れるとは限らない
では高積算であるメリットの一つとして、高額で売れるというのがありますが、これも確定要素ではありません。
なぜなら物件価格というのは時代の動きに大きく変動するからです。
どんなに数値的に評価が出る物件でも、実際にそれで売れなければ何の意味もありません。
つまり机上の空論という事になるわけです。
まとめ
個人的に一番重要なのは、キャッシュがきちんと回るかどうかだと思っています。
色々と数値的なテクニックもありますが、実際どこまで通用するかはわかりません。
それよりも現実的な数字を見る事の方が大切ではないでしょうか。
ランキングクリックをお願いします！
にほんブログ村