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こんにちは。フミです。
今回はボロ物件投資について書きたいと思います。
目次
ボロ物件が流行ってはいるが・・・
最近不動産投資をしたいという人が本当に多くなりましたが、融資情勢が厳しくなったこともあり、数百万で買えるボロ戸建てなどを検討される人が増えたように思います。
確かに戸建で極端に安いものがあったりしますので、表面利回りだけを見るとドキドキするような感じのレベルになりますので魅力を感じると思います。
ただ、ボロに手を出すのであれば、それなりに覚悟が必要です。
そんなに簡単にはいかないから安いのです。
土地の形状が悪い事が多い
極端に安い物件だったりすると、土地の形状が恵まれていない事が多いです。
旗竿などは当たり前で、駐車場が取れるスペースがない、もしくは庭をつぶせば何とかできるかもしれないが、その為には多額の費用が掛かるケースが多くあります。
土地の形状だけはどうする事もできませんので、購入時には相当気を付けた方がいいです。
建物登記されていない事が多い
ボロ物件あるあるですが、建物の登記がされていないケースが多くあります。
法律上は問題ないのかもしれませんが、第三者が占有したりすれば対抗要件が無くなってしまいますので、色々と面倒になります。
また、融資を受けるのであれば、登記されていない物件は基本融資はＮＧです。
なので、結果的に自分で登記する事になるのですが、土地家屋調査士への費用、保存登記費用などが掛かってきますので、コストがかかります。
内外装は当然悪い
当たり前ですが、安いもののほとんどのケースは状態が悪いです。
ヒドイ状態だと、雨漏り、シロアリ、残置物などがあったりします。
軽い状態でもリフォームは必要なレベルになりますので、ここを自分の技術力や人脈でカバーできるのであればいいとは思います。
しかし特にノウハウもなく、自分の労力を投入する事も不可能な場合は全て外注になりますので、おそらく想定していた金額をはるかに超える見積もりが来るはずです。
ボロ物件投資で上手く行っている人は、ここをセルフでやったりする覚悟のある人だったり、多数の物件を所有していて、既に取引先がたくさんある場合だったりするものです。
表面利回りはあくまで表面
例えば100万の戸建てがあったとします。
家賃想定は5万円で年間60万、表面利回り60％という計算になります。
ここに当然修繕費がかかってくるわけですが、内外装などで500万かかればもう実質利回り10％です。
何とか20％まで持っていきたくても200万以内で納めなければいけませんが、そうなれば何かしらの工夫や、労力を投入するしか方法はないわけです。
ここをいかに克服できるかがボロ投資の肝とも言えます。
しかし、いきなり戸建をセルフリフォームしていくのは相当ハードルが高いと思います。
まとめ
今まで見てきた中でも、安くは買ったけどリフォームにたくさんお金がかかったという人を結構見てきました。
そうなるとなんのためにボロを買ったのかわからなくなりますので、そういったトータルで見る事が大事になります。